# KKTC Emlak Fiyat Endeksi — Medyan £/m² ve Fiyat Bandı

**English:** North Cyprus (TRNC) property price index — median asking price per m² and typical price band.

Kasım 2026 itibarıyla Girne'de m² başına medyan ilan fiyatı £1.761 (n=474, aykırı değerler ayıklanmış).

> Bu rakamlar ilan fiyatıdır, satış (işlem) fiyatı değildir.

- **Canonical URL:** https://evlek.app/fiyat-endeksi
- **Markdown URL:** https://evlek.app/fiyat-endeksi/md
- **Publisher:** Evlek
- **Veri tarihi (data as of):** 4 Kasım 2026
- **Temizlenmiş örneklem (cleaned sample):** 641 aktif konut ilanı
- **Lisans (license):** [CC BY 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/) — atıf (attribution): Evlek (evlek.app)

## Bağlam

KKTC’de devlet tarafından yayımlanan bir konut fiyat endeksi yoktur. Bu endeks, Evlek’teki aktif konut ilanlarından şehir bazında hesaplanır.

## Metodoloji

- **Kaynak:** Evlek'te yayındaki aktif satılık ve kiralık konut ilanları. Arsa, ticari mülk ve fiyatı sembolik (temsili) girilmiş ilanlar endekse alınmaz. Konutlar iki grupta toplanır: daire grubu (daire, penthouse, stüdyo, rezidans, dubleks) ve müstakil grubu (villa, ikiz villa, müstakil ev, bungalov).
- **Temizlik:** Aynı mülkün yinelenen ilanları bir kez sayılır. Alanı 20–1000 m² dışında kalan ilanlar örnekleme girmez. Yöntem v5'ten (Kasım 2026) itibaren alan tabanı brüttür: alanı belirtilmemiş ilan brüt kabul edilir, alanı net verilen ilan m² rakamına girmez ve yalnız karşılaştırma için ayrıca hesaplanır; brütten nete çevirme katsayısı kullanılmaz. v4'te (Ekim 2026) brüt alanlı ilanlar dışarıdaydı, v2 ve v3'te bu ayrım yapılmıyordu. Aykırı değerler Tukey IQR 1,5× kuralıyla hem rakamın kendi örnekleminde hem de ilanın daire ya da müstakil grubunda ayıklanır. Fiyatı ya da yayın durumu 120 günden uzun süredir yenilenmemiş ve 180 günden eski ilanlar hesaba katılmaz; bu ilanlar sitede kalır.
- **Örneklem:** n, temizlikten sonra kalan ilan sayısıdır ve her rakamın yanında yazılır.
- **Eşik:** Rakam n ≥ 10 olduğunda yayımlanır, n < 10 iken yayımlanmaz; fiyat bandı (p25–p75) yalnız n ≥ 20 olduğunda gösterilir. Kamuya iki etiket var: Olgun ve Erken veri. Yeni bir rakam iki ay üst üste şu koşulları sağlarsa Olgun olur: en az 30 ilan, %95 güven aralığının yarı genişliği medyanın %10’unu geçmiyor ve ofis testi geçiyor (en büyük ofis çıkarıldığında kalan ilanlar hâlâ en az 30 ve medyanları %10’dan fazla değişmiyor). Olgun bir rakam Olgun kalır. Diğer rakamlar Erken veri olarak gösterilir ve altında en çok iki sebep yazar: ilan sayısı az, ilanlar çoğunlukla tek ofisten ya da rakam oynak. Ekim 2026’da olgun olan rakamlar Olgun başlar; yöntem değişmeden önce yayımlanan bir rakam, örneklemi 5 ilanın altına düşmedikçe yayımlanmaya devam eder. Aylık tablo ve çeyrek özeti de bu kurala uyar. Önceki aya göre değişim yalnız dondurulmuş aylık raporda ve CSV’de verilir: iki ayda da Olgun, iki ayda da en az 100 ilan, iki ayda da ofis testi (Olgun rakamda kalan en az 20 ilan), oda × tür tabakalarının ağırlıkça en az %90’ı dolu, o ayda seride kırılma yok ve fark %95 güven aralığından büyükse. Değişim oda × tür karışımına göre sabit ağırlıklarla düzeltilir (Kasım 2026 tabanı, bir yıl sabit); seviye ham medyandır.
- **Güncelleme:** Endeks her gün yeniden hesaplanır; görünen tarih verinin tarihidir. Her ayın rakamı ertesi ayın ilk günü dondurulur; yayımlandıktan sonra yalnız bir hata düzeltilirse ve düzeltme notuyla değişir. Yöntem değiştiğinde yeni bir sürüm başlar ve sürümler arasında değişim hesaplanmaz: v5’e geçişte (Kasım 2026) önceki aylarla kıyas yapılmaz, Girne kira rakamı da bu nedenle önceki ayla karşılaştırılmaz.
- **Ad:** Evlek İlan Fiyatı Endeksi (Evlek Asking Price Index). Rakamlar ilan fiyatıdır, işlem (satış) fiyatı değildir.
- **Bölge:** Gazimağusa, Kuzey Kıbrıs'taki Gazimağusa ilçesidir; Güney Kıbrıs'taki Famagusta bölgesi ve oraya ait seriler bu endekse dahil değildir.
- **Beta:** Endeks deneme (beta) aşamasındadır; yöntem ve kapsam ilk aylarda gelişebilir, her değişiklik yeni bir sürüm olarak yazılır. Kasım ve Aralık 2026 raporları beta notu taşır; notsuz ilk rapor Ocak 2027 raporudur.

Bu veriler [CC BY 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/) lisansıyla yayımlanır; kullanırken kaynak olarak “Evlek (evlek.app)” belirtin.

## Şehir bazında medyan ilan fiyatı (satılık £/m² · kiralık £/ay)

| Şehir | Satılık medyan ilan fiyatı £/m² | Satılık tipik toplam fiyat (p25–p75) | Kiralık medyan ilan kirası £/ay | Kiralık tipik aylık kira (p25–p75) | Satılık örneklem (n) | Kiralık örneklem (n) | Satılık olgunluk | Kiralık olgunluk | Satılık sebep | Kiralık sebep | Satılık ofis | Kiralık ofis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lefkoşa | £1,126 | £90,000–£125,000 | — | — | n=38 | — | Olgun | — | — | — | 3 | — |
| Girne | £1,761 | £123,250–£354,750 | £1,100 | £800–£1,500 | n=474 | n=58 | Olgun | Erken veri | — | ilanlar çoğunlukla tek ofisten | 3 | 3 |
| Gazimağusa | £1,382 | — | — | — | n=17 | — | Erken veri | — | ilan sayısı az ve ilanlar çoğunlukla tek ofisten | — | 1 | — |
| İskele | £1,320 | £65,500–£110,500 | — | — | n=39 | — | Olgun | — | — | — | 2 | — |
| Güzelyurt | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| Lefke | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |

## Alıntılanabilir cevaplar

### Lefkoşa'da satılık konutların m² başına medyan ilan fiyatı ne kadar?

Lefkoşa'da medyan metrekare ilan fiyatı £1.126/m² (temizlenmiş örneklem: n = 38); tipik konut £90.000–£125.000. (4 Kasım 2026)

### Girne'de satılık konutların m² başına medyan ilan fiyatı ne kadar?

Girne'de medyan metrekare ilan fiyatı £1.761/m² (temizlenmiş örneklem: n = 474); tipik konut £123.250–£354.750. (4 Kasım 2026)

### Girne'de medyan aylık kira ne kadar?

Girne'de medyan aylık ilan kirası £1.100 (erken veri, temizlenmiş örneklem: n = 58); tipik aralık £800–£1.500. (4 Kasım 2026)

### Gazimağusa'da satılık konutların m² başına medyan ilan fiyatı ne kadar?

Gazimağusa'da medyan metrekare ilan fiyatı £1.382/m² (erken veri, temizlenmiş örneklem: n = 17). (4 Kasım 2026)

### İskele'de satılık konutların m² başına medyan ilan fiyatı ne kadar?

İskele'de medyan metrekare ilan fiyatı £1.320/m² (temizlenmiş örneklem: n = 39); tipik konut £65.500–£110.500. (4 Kasım 2026)

---

**Tam endeks (canlı, HTML):** https://evlek.app/fiyat-endeksi
**Veri metodolojisi:** https://evlek.app/veri-metodolojisi
**Evlek:** https://evlek.app

*Bu markdown, endeksin makine-okunur bir özetidir. Sayılar yalnızca örneklemi eşiği geçen şehirler için basılır; kaynak canonical URL’dir.*