KKTC Emlak ROI Hesaplaması: 5 Yıllık Projeksiyon 2026

METODOLOJİ

Metodoloji & Varsayımlar

Brüt getiri güçlü görünüyor (%7-12) ve değer artışı gerçek, ama 2026 kararnamesi bir pasaportun tutabileceği mülk sayısını sınırlıyor — bu rehber bu paradoksu açık, muhafazakâr varsayımlara dayanan üç somut 5-yıllık ROI senaryosuna dönüştürür.

Kuzey Kıbrıs’ta 2026’da emlak değerlendiren yabancı yatırımcılar bir paradoksla karşı karşıya: brüt getiri güçlü görünüyor (%7-12), değer artışı gerçek, ama 11 Mayıs 2026 kararnamesi kapsamında bir pasaport en fazla kaç mülk tutabilir sınırı var (yabancı 1 konut/arazi ≤1.338 m² VEYA 3 daire VEYA 1 müstakil ev/arazi ≤3.300 m²; karşılıklılık grubu apartman 6’ya, villa 3’e kadar). Bu rehber paradoksu üç somut 5-yıllık ROI senaryosuna dönüştürür — açık varsayımlar, gizli maliyetler, risk kırılma noktaları — KKTC’yi İspanya, Portekiz veya Kıbrıs Rum kesimi ile birebir karşılaştırabilesiniz.

• Para birimi: GBP baz (KKTC pazarı Sterlin’e demirli)
• Yıllık değer artışı: %12 (muhafazakâr — son yıllarda %15-20)
• Boşluk oranı: yılda 1 ay (%8.3)
• Bakım + yönetim: brüt kiranın %15’i
• Kira gelir vergisi (yasal): sabit %10 nihai stopaj — mukimlik veya para birimine göre değişmez (Gelir Vergisi Yasası 24/1982 md.31(6))
• PTP süresi: karar süresi için resmi bir hedef yayımlanmamıştır — buradaki ay bazlı rakam bir planlama varsayımıdır, ortalama veya garanti değildir
• Kaynaklar: sektör cluster araştırması (KTEB, Resmi Gazete, KKTC Tapu Dairesi)

SENARYO A

Senaryo A — İskele 1+1, £100K (öğrenci/dijital göçebe kira)

İskele Long Beach hattında £100K’lık off-plan bir 1+1, 1. yılda teslim alınıp 2. yıldan kiraya verildiğinde, 5. yıla kadar toplam yaklaşık £203.8K varlık + nakit sağlar — yaklaşık %104 ROI / %15.3 IRR.

İskele Long Beach hattı off-plan 1+1 daireler tarafından domine ediliyor; Rus/İranlı alıcılar ve dijital göçebe kiraları hedef. 2026 fiyatlarıyla £100K giriş bedeli 45-60 m² deniz manzaralı bir daireye karşılık geliyor — sıklıkla geliştirici garantili kira (3-5 yıl, boşluk/yönetim sonrası %7-8 net, yatırımcının kendi %10 gelir vergisinden önce). Aşağıda alıcının 1. yılda teslim aldığı ve 2. yıldan kiraya verdiği 5 yıllık plan.

5-yıl sonuç: Toplam varlık £176K (mülk) + £27.5K nakit = £203.8K. £100K girişten £103.8K net kazanç = ~%104 ROI / %15.3 IRR.

SENARYO B

Senaryo B — Girne 2+1, £180K (expat uzun-dönem kira)

Girne merkez veya Alsancak’ta kullanıma hazır £180K’lık bir 2+1, 1. yıldan itibaren gelir üretir ve 5. yıla kadar toplam yaklaşık £369.9K varlık + nakde ulaşır — yaklaşık %105 ROI / %15.5 IRR.

Girne merkez ve Alsancak hattı İngiliz/Alman expat mıknatısı olmaya devam ediyor. £180K, deniz veya dağ manzaralı second-hand 2+1 alıyor — genellikle Türk Koçanı (TK) ile. Kullanıma hazır (1. yıl geliri, inşaat beklemesi yok). Kira pazarı eşyalı £900-1.400/ay.

5-yıl sonuç: £317K (mülk) + £52.6K nakit = £369.9K. £180K girişten £189.9K net kazanç = ~%105 ROI / %15.5 IRR.

SENARYO C

Senaryo C — Esentepe Villa, £350K (lüks / tatil kira)

Havuzlu, 3 yatak odalı £350K’lık bir Esentepe villası, sezonluk lüks kirayı sezon dışı uzun-dönem gelirle harmanlar ve 5. yıla kadar toplam yaklaşık £736.2K varlık + nakde ulaşır — yaklaşık %110 ROI / %16.0 IRR.

Esentepe golf sahili Arap Körfez lüks alıcılarını ve üst düzey Rus yatırımcıları çekiyor. £350K, özel havuzlu, golf manzaralı 3 yatak odalı bir villa — sezonluk kira potansiyeli (Nis-Ekim €150-300/gece). Sezon dışı uzun-dönem kira £1.500-2.200/ay taban gelir sağlar.

5-yıl sonuç: £617K (mülk) + £119.4K nakit = £736.2K. £350K girişten £386.2K net kazanç = ~%110 ROI / %16.0 IRR.

KARŞILAŞTIRMA

Karşılaştırma: Hangi Senaryo Sana Uyar?

Giriş sermayesi ve alıcı profili üç senaryoyu net biçimde ayırır: İskele en düşük girişle orta segment/dijital göçebe alıcılara, Girne likidite arayan expat emeklilere, Esentepe ise daha dar satış talebini kabul eden GCC/HNW alıcılara uyar.

ATLANANLAR

Çoğu ROI Hesaplamasının Atladığı Gizli Maliyetler

Yukarıdaki üç senaryo bu 8 tekrarlayan gizli maliyeti zaten çıkardı — PTP harçları, bağımsız avukat, tapu transfer harcı, KDV, damga vergisi, AML belgeleri, yıllık emlak vergisi ve eşyalandırma — birçok satıcı bunları manşet ROI rakamından düşürmez.

Yukarıdaki senaryolar bu kalemleri çıkardı. Birçok satıcı “manşet” ROI’yi şu kalemleri eksiltmeden sunar:

• PTP başvuru + Bakanlar Kurulu harçları: ~£500-1.000 tek seferlik
• Bağımsız avukat: £1.500-2.500 (zorunlu; satıcı avukatıyla aynı olmasın)
• Tapu transfer harcı: genel yabancı alıcı grubu için mülk değerinin sabit %9’u (mütekabiliyet grubu kademeli %6/%8/%9 öder); bu, onay sonrası 75 iş günlük vergi ödeme penceresinden ayrıdır — devrin kendisi PTP onayından itibaren 1 yıl içinde tamamlanmalı, yoksa izin düşer
• Yeni inşaat KDV (off-plan): 300 m² altı %5, 300 m² ve üzeri %10 — ve yalnızca satıcının KDV mükellefiyeti varsa (geliştirici/profesyonel satıcı; özel kişiden resale’de genelde uygulanmaz)
• Damga vergisi: sözleşme kayıtta %0.5
• Apostil + çeviri: fon kaynağı + sabıka kaydı için £200-400 (AML uyumu)
• Yıllık emlak vergisi + belediye: m²’ye göre £100-400
• Eşyalandırma (kira için): 1+1 £3.000-8.000; villa £8.000-20.000

NE ZAMAN BOZULUR

ROI Kırılma Noktaları: Üç Risk Senaryosu

ROI üç öngörülebilir şekilde kırılır — %15+ Sterlin düşüşü, 12+ ay off-plan teslim gecikmesi veya yılda 3 aydan fazla boşluk — her biri için sadece uyarı değil, somut bir önlem var.

• Sterlin düşüşü %15+: £100K girişte USD-ekvivalent durgun. Önlem: GBP-kira + EUR-kira bölgelerine bölün.
• Off-plan teslim 12+ ay gecikme: 1. yıl gelir kayıp; toplam ROI 6-8 puan düşer. Geliştirici geçmişi + escrow şartı kontrol.
• Boşluk >3 ay/yıl: Net kira %15-20 düşer. Önlem: çoklu segment hedefli mülk (öğrenci + göçebe + turist), tek segment değil.