KKTC Emlak Verisi Nasıl Okunur? 5 KPI Rehberi (2026)

NEDEN KPI

Neden KPI Mantığı Önemli?

KKTC emlak pazarına bakarken en yaygın hata: rakamlara bakmak.

KKTC emlak pazarına bakarken en yaygın hata: rakamlara bakmak. £150K, %21.8, +12% — bunlar anlamsızdır, ta ki hangi metrik olduklarını ve neyi ölçtüklerini anlayana kadar. Bu rehber, Evlek Araştırmaları’nda kullanılan 5 temel KPI’yı (Key Performance Indicator) bir mimarın inşaat projelerinde kullanacağı “neyi ne zaman ölçerim” disipliniyle anlatıyor. Amaç: Evlek raporlarını okurken — veya başka bir rakamı değerlendirirken — neye baktığınızı net bilmeniz.

Bir mimar, inşaatın ilerleyişini tek bir sayıyla ölçmez. Yapı ruhsatı mı var? Temel kazısı hangi seviyede? Kaba inşaat yüzde kaç tamam? Ince işler başladı mı? Her aşamanın kendi metriği var. Emlak pazarı da öyle: fiyat (medyan, £/m²), büyüme (YoY, QoQ), getiri (yield) ve likidite (DOM) — her biri farklı soru için. Tek bir metriğe güvenmek, binayı sadece çatıdan bakarak değerlendirmek gibi.

KPI 01

Medyan Fiyat — Ortalamanın Yalanı

Bir mahalledeki 10 dairenin 9’u £100K, 1 tanesi £1M olsun.

Metafor — Bir mahalledeki 10 dairenin 9’u £100K, 1 tanesi £1M olsun. Aritmetik ortalama £190K — pazarı yanlış tarif eder. Medyan (ortadaki değer) £100K — gerçek pazar bu.

Ne Zaman Kullanılır — “Bir bölgede daire ne kadar?” sorusunun tek doğru cevabı medyandır. Evlek raporları her yerde medyan kullanır — ortalama değil.

Yaygın Tuzak — Satıcılar ve aracılar genelde ortalamayı kullanır çünkü tek bir lüks ilan rakamı yukarı çeker. Alıcı olarak raporlarda “ortalama” yazarsa dikkat et — medyan sorun sor.

KPI 02

£/m² — Karşılaştırmanın Ortak Dili

Bir mimar binayı tek parça olarak kıyaslamaz — metrekare fiyatına bakar.

Metafor — Bir mimar binayı tek parça olarak kıyaslamaz — metrekare fiyatına bakar. Emlak da aynı. £150K 2+1 Girne’de ile £150K 2+1 Güzelyurt’ta aynı anlama gelmez — çünkü m² farklı (60 vs 90 olabilir).

Ne Zaman Kullanılır — Bölgeler ve mülk tipleri arası karşılaştırma yaparken £/m² kullan. Toplam fiyat yanıltır — m² gerçek birim fiyatı gösterir.

Yaygın Tuzak — KKTC’de net + brüt + kapalı alan farkı var. Bir ilanda “100 m²” balkon ve depo dahil mi? Net yaşam alanı 80 m² olabilir. Her zaman “net kapalı alan” sor.

KPI 03

YoY / QoQ — Büyümenin İki Mercek

Bir binanın yapı aşamasında günlük ilerleme görmek zor.

Metafor — Bir binanın yapı aşamasında günlük ilerleme görmek zor. Ama haftalık veya aylık bakınca net. YoY (yıllık) ve QoQ (çeyreklik) fiyat değişimi emlak pazarı için aynı: çok kısa dilim gürültülü, çok uzun dilim geç kalmış.

Ne Zaman Kullanılır — YoY yapısal trend (bölge gerçekten büyüyor mu?) — 12 ay ortalama. QoQ ivme (şu an hızlanıyor mu yavaşlıyor mu?) — 3 ay snapshot. İkisi birlikte okunur.

Yaygın Tuzak — Base effect — önceki yıl çok düşükse sonraki yıl yüksek büyür. İskele Q1 2024 pazar ölüydü → Q1 2025 %40 büyüme normaldı. Base effect’i anlamadan büyümeyi değerlendirme.

KPI 04

Kira Yield — Sermayenin Getirisi

£100K’ya aldığın mülk yıllık £8K net kira getiriyorsa, yıllık yield %8.

Metafor — £100K’ya aldığın mülk yıllık £8K net kira getiriyorsa, yıllık yield %8. Mimari proje gibi: yatırımın amortismanı 12.5 yıl (100/8). Brüt yield vs net yield farkı kritik — net = bakım, vergi, boşluk ve yönetim düşülmüş.

Ne Zaman Kullanılır — Yatırım kararı alırken. Girne villa £400K, yıllık net kira £12K = %3 — düşük. İskele 1+1 £80K, yıllık net £6K = %7.5 — yatırım açısından daha iyi.

Yaygın Tuzak — “Garanti kira %8” gördüğünde: kaç yıllık, hangi kurdan, boşluk dahil mi? 3 yıllık garanti kira ve sonrası pazara bağlı olabilir. Her zaman kontratın tam metni + cumulative net getiri hesabı.

KPI 05

DOM / Stok Ay Sayısı — Pazarın Nabzı

Days on Market (DOM) = bir ilanın satılana kadar aktif kaldığı gün sayısı.

Metafor — Days on Market (DOM) = bir ilanın satılana kadar aktif kaldığı gün sayısı. Stok ay sayısı = mevcut arz kaç ayda tüketilir. Bir mağazanın raflarına bakmak gibi: hızlı tükeniyor = talep yüksek; dolu kalıyor = talep zayıf.

Ne Zaman Kullanılır — Pazarın likiditesini ölçer. Girne merkez 2+1 daire DOM 30-45 gün — hızlı pazar. Karpaz lüks villa DOM 180-360 gün — yavaş pazar. Çıkış (satış) stratejisi bu metriğe göre planlanır.

Yaygın Tuzak — “Liste fiyatı / kapanış fiyatı” farkı da kritik. Girne’de %92-96 arası (güçlü pazar); Güzelyurt’ta %84-88 (alıcı pazarlık alanı geniş). Ama ilk ilan fiyat ile sonradan “düşürülmüş” fiyat farkını izle.

KONTROL LİSTESİ

Rapor Okurken 5 Kontrol

Bir rakama güvenmeden önce sorulacak 5 soru: medyan mı ortalama mı, m² cinsinden mi, hangi zaman dilimi, net mi brüt mü, örnek büyüklüğü yeterli mi.

1. Medyan mı ortalama mı? “Ortalama” diyorsa uyarı bayrağı. Tek bir lüks ilan sayıyı şişirir.
2. m² cinsinden mi? Toplam fiyat karşılaştırma yapmaz. £/m² ortak dildir.
3. Hangi zaman dilimi? YoY yapısal, QoQ ivme. Sadece birini okumak yanıltır.
4. Net mi brüt mü? Kira yield net olmalı. Brüt %10, net %6-7 olabilir — fark bakım + vergi + boşluk.
5. Örnek büyüklüğü ne? 5 ilan ile “bölge medyanı” raporlanamaz. En az 15-20 şart.

ÖZET

Kısa Özet

Evlek raporları bu 5 KPI’yı tutarlı şekilde kullanır.

Evlek raporları bu 5 KPI’yı tutarlı şekilde kullanır. Başka bir kaynak okurken aynı disiplini uygula — ve hangi metrik olduğunu net belirt. Tek bir rakam “iyi” veya “kötü” değil; bağlamı belirleyen metriklerin birlikte okunuşudur.