Руководство по безопасной покупке недвижимости — Северный Кипр 2026
KKTC Güvenli Emlak Rehberi
Kuzey Kıbrıs'ta ev alırken veya kiralarken bilmeniz gereken her şey. Tapu türleri, 2026 yeni yasaları, dolandırıcılıktan korunma ve vergi oranları.
KKTC Tapu Türleri
KKTC'de birden fazla tapu türü bulunur; her biri farklı bir kökenden gelir. Mülk satın almadan önce tapu türünü mutlaka öğrenin.
1974 öncesinden Türk-Kıbrıslılara ait, mülkiyeti hiç el değiştirmemiş mülkler. KKTC yasalarına göre tam mülkiyet sağlar.
- •1974 öncesi Türk mülkiyetine dayanır
- •Genellikle eski yapılar ve araziler
- •Bankalar kredi verirken tercih eder
Tapu türünden bağımsız: Koçan türünden bağımsız olarak, her alımda KKTC Barosu'na kayıtlı bağımsız bir avukat aracılığıyla Tapu ve Kadastro Dairesi'nde araştırma yapılmalıdır. Doğrulanacaklar: koçan türü, mülkiyet geçmişi, sınır/kadastro uyumu, ipotek-haciz-şerh kaydı, sözleşmeyle uyum.
2026 Yeni Mülk Edinim Yasası
Aralık 2026'te yürürlüğe giren yeni Taşınmaz Mal Yasası ile yabancıların KKTC'de mülk edinimi kuralları önemli ölçüde değişti. İşte bilmeniz gereken kritik değişiklikler:
Yabancı Alım Limiti Yeniden Düzenlendi
3 daire VEYA ≤1.338 m² arazili 1 konut VEYA ≤3.300 m² arazili 1 müstakil ev (11 Mayıs 2026 kararnamesi). Mütekabiliyet grubu ülke vatandaşları 6 daireye/3 villaya kadar çıkabilir.
Kat İrtifakı Zorunluluğu
Tek daire bile olsa tapu veya ön kayıt (Kat İrtifakı) tescili zorunlu hale geldi.
1 Ay Tescil Süresi
RG 87/2026 gereği satış sözleşmesi imzadan 1 ay içinde Tapu Dairesi'ne tescil edilmelidir.
Devir Harcı Netleşti
Genel yabancı grubu için sabit %9 (aralık değil). Toplam alım maliyeti ~%15-18.
Satın Alma İzni (PTP)
Bakanlar Kurulu'ndan "Permission to Purchase" hâlâ gerekli. Karar süresi için resmi bir hedef yayımlanmamıştır.
Dolandırıcılıktan Korunma Rehberi
KKTC emlak sektöründe sahte ilan, çoklu satış ve öğrenci dolandırıcılığı vakaları artış göstermektedir. Aşağıdaki 6 adımı takip ederek kendinizi koruyun:
KKTC Emlak Vergi ve Masraf Tablosu (2026)
| Kalem | Oran | Not |
|---|---|---|
| Devir Harcı (KKTC vatandaşı, ilk mülk) | %3 | Ömürde 1 kez |
| Devir Harcı (Genel yabancı grubu) | %9 | Sabit — aralık değil |
| Devir Harcı (Mütekabiliyet grubu) | %6/%8/%9 | 1./2./3-6. taşınmaz — kademeli |
| KDV | %5 / %10 | Konut m²'sine göre, yeni inşaat |
| Damga Vergisi | %0.5 / %0.1 | İlk 89M TL / aşan kısım |
| Emlakçı Komisyonu (Satış) | %3-5 | Alıcı + satıcı paylaşır |
| Emlakçı Komisyonu (Kiralık) | 1 aylık kira | Kiracı + ev sahibi eşit paylaşır |
| Yıllık Emlak Vergisi | 6,60 TL/m² | Konut ≤120 m² — yüzde değil, m² esaslı tutar |
Evlek Güven Sistemi
Evlek, KKTC emlak sektöründeki güven açığını kapatmak için tasarlanmıştır. Platformumuzdaki özellikler:
Doğrulanmış İlanlar
Emlakçı kimliği ve ilan bilgileri kontrol edilir
AI Yatırım Analizi
Bölge ortalamasına göre fiyat değerlendirmesi
Vergi Hesaplayıcı
Toplam maliyeti önceden hesaplayın
Fiyat Haritası
Bölge bazlı fiyat karşılaştırması