KKTC Emlak Soru-Cevap
Kuzey Kıbrıs'ta ev alma, kiralama ve yatırım hakkında en çok sorulan sorular, kaynak notları ve karar yönlendirmeleri.
Kaynak ve güncellik
FAQ hızlı cevap verir; kesin karar için winner sayfaya gider.
Bu sayfadaki cevaplar ilk eleme içindir. Vergi, koçan, PTP, kira sözleşmesi ve yatırım getirisi gibi değişken konularda resmi kaynak, aktif ilan veya uzman kontrolü gerekir.
Cevap para, sözleşme, tapu veya izin kararını etkiliyorsa FAQ ile kalma; ilgili rehber, araç veya bağımsız uzman kontrolüne geç.
FAQ rolü
İlk cevap, kelime eşleştirme ve sonraki sayfa seçimi.
Kapsamaz
Kişiye özel hukuk, vergi, yatırım tavsiyesi veya ilan doğrulaması.
GEO notu
Schema görünür soru-cevap setiyle birebir aynıdır (görünür-içerik paritesi, KARAR-09).
42 soru gösteriliyor
Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi?
Evet. 2025 yasasına göre yabancılar 3 daireye kadar, 2 villaya kadar (site içi) veya 3300 m² arsa üzerinde 1 müstakil ev alabilir. Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni (PTP) gereklidir ve süreç 6-12 ay sürebilir.
KKTC'de ev almak güvenli mi?
Risk; koçan türü, sözleşme tescili, PTP süreci, satıcı yetkisi ve bağımsız avukat kontrolüne göre değişir. Türk Tapusu genelde en düşük riskli kategori olarak ele alınır; Eşdeğer/Exchange ve diğer koçan tiplerinde ayrıca hukuki değerlendirme gerekir. Spesifik mülk için KKTC Barosu'na kayıtlı bağımsız avukatla çalışın.
KKTC'de hangi tapu türleri var?
5 ana koçan/tapu kategorisi konuşulur: 1) Türk Tapusu, 2) KKTC Devlet Tapusu, 3) Eşdeğer/Exchange Tapusu, 4) Kat İrtifakı, 5) Rum arazisi geçmişi taşıyan mülkler. Risk seviyesi mülkün geçmişine göre değişir; karar öncesinde koçan-tapu rehberi ve bağımsız avukat kontrolü gerekir.
KKTC'de ev satın alma süreci ne kadar sürer?
Sözleşme imzalamak birkaç gün sürer. Ancak Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni (PTP) 6-12 ay sürebilir. Tapu devri PTP onayından sonra yapılır. Toplam süreç yaklaşık 8-14 ay arasıdır.
KKTC'de ev alırken toplam maliyet ne kadar?
Satın alma fiyatının üzerine yaklaşık %15-18 ek maliyet eklemelisiniz: Devir vergisi (%9-12 yabancılar için), KDV (%5 yeni inşaat), Damga vergisi (%0.5), Avukat ücreti (~£1.500-3.000), Emlakçı komisyonu (%3-5). Detaylı hesaplama için Vergi Hesaplayıcımızı kullanın.
Sözleşmeyi Tapu Dairesi'ne tescil ettirmek zorunlu mu?
Evet. 2025 yasasına göre tüm satın alma sözleşmeleri Tapu ve Kadastro Dairesi'ne tescil edilmelidir. Yasa öncesi imzalanan sözleşmeler için 36 aylık tescil süresi tanınmıştır. Tescil etmeyen alıcılar hukuki korumadan yoksun kalır.
KKTC'de kiralık daire bulurken nelere dikkat etmeliyim?
Mutlaka evi yüz yüze görün, emlakçının KKTC Emlakçılar Birliği kaydını kontrol edin, kapora ödemeden sözleşme imzalatın, ve faturalı kiralık olup olmadığını sorun. Sosyal medyadaki ilanlardan uzak durun — sahte ilan dolandırıcılığı yaygındır.
KKTC'de depozito ne kadar?
Genellikle 1-2 aylık kira bedeli tutarında depozito istenir. Yazılı makbuz alın. Depozito sözleşme bitiminde, hasar yoksa iade edilmelidir. Bazı ev sahipleri 3 ay depozito isteyebilir — bu normalin üzerindedir.
KKTC'de emlakçı komisyonu ne kadar?
Kiralama işlemlerinde komisyon 1 aylık kira bedelidir (KDV hariç). Yasaya göre kiracı ve ev sahibi arasında eşit paylaştırılır (aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça). Emlakçı hem kiracıdan hem ev sahibinden yarım yarım almalıdır.
KKTC'de kiracı hakları nelerdir?
KKTC'de kiracılar Kira Denetim Yasası 17/1981 ile korunur. Kira sözleşmesinin sona ermesi tek başına tahliye nedeni değildir. Ev sahibi tahliye için mahkeme kararı almalıdır. Kira artışı genellikle sözleşmede belirtilir, yasal sınır yoktur.
KKTC'de faturalar kiraya dahil mi?
Genellikle hayır. Elektrik (KIB-TEK), su, internet ve aidat kiracı tarafından ödenir. Eşyalı kiralıklarda bazen internet dahil olabilir. Kira görüşmesinde fatura durumunu mutlaka netleştirin.
KKTC'de emlak devir vergisi ne kadar?
2025 itibarıyla: KKTC vatandaşları için %6, yabancılar için %9-12 devir vergisi uygulanır. Ayrıca: KDV %5 (yeni inşaat), Damga vergisi %0.5, Yıllık emlak vergisi ‰1-3. Toplam alım maliyeti ~%15-18.
KKTC'de kira geliri vergisi var mı?
Evet. KKTC'de kira geliri beyan edilmelidir. Bireyler için gelir vergisi oranı %10-35 arası kademeli uygulanır. Bazı masraflar (bakım, sigorta, amortisman) düşülebilir. Vergi danışmanı ile çalışmanız önerilir.
KKTC'de Kat İrtifakı nedir?
Kat İrtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaat projesinde mülkiyet hakkının ön tescilidir. Proje tamamlandığında gerçek tapuya (Kat Mülkiyeti) dönüşür. 2025 yasası gereği tek bir daire bile olsa Kat İrtifakı tescili zorunlu hale gelmiştir.
KKTC'de emlak dolandırıcılığı yaygın mı?
Maalesef artış göstermektedir. En yaygın vakalar: aynı mülkün birden fazla kişiye satılması, sosyal medyada sahte kiralık ilanları (özellikle öğrencileri hedef alan), var olmayan projelerde daire satışı, ve fahiş fiyatlı satışlar. Korunma için Güvenli Emlak Rehberimize bakın.
Eşdeğer (Exchange) tapu güvenli mi?
KKTC'de yasal geçerliliği vardır ancak uluslararası riski mevcuttur. Güney Kıbrıs Rum Yönetimi, eşdeğer tapulu mülklerin satışını suç sayıyor ve uluslararası tutuklama kararları çıkarabiliyor. AB ve İngiltere mahkemelerinde kararlar infaz edilebilir. Mutlaka avukata danışın.
KKTC'de tapu kontrolü nasıl yapılır?
KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi'ne başvurarak yapılır. Online sistem henüz mevcut değil (TAKBİS 2026'da planlanıyor). Avukatınız "Taşınmaz Mal Araştırma Belgesi" çıkararak mülk üzerindeki ipotek, haciz veya davaları öğrenebilir.
KKTC'de en kârlı yatırım bölgesi neresi?
İskele bölgesi son yıllarda en hızlı değer artışı yaşayan bölgedir. Girne turizm geliri açısından güçlüdür. Lefkoşa öğrenci kiralık piyasasında stabildir. Yatırım kararı vermeden önce Fiyat Endeksimizi ve Şehir Karşılaştırma aracımızı kullanın.
KKTC'de kira getirisi yüzde kaç?
Bölgeye göre değişir. Girne merkezde yıllık brüt kira getirisi %5-7, İskele'de %6-9, Lefkoşa'da %7-10 (yüksek öğrenci talebi) arasındadır. Net getiri için vergi, bakım ve boşluk oranlarını düşmelisiniz. Detaylı hesaplama için Yatırım Hesaplayıcımızı kullanın.
KKTC emlak piyasası 2025'te ne durumda?
2024'te piyasada %70 daralma yaşandı (yeni yasalar ve vergi artışı nedeniyle). Ancak 2025 yeni yasası ile yabancı alım limitleri artırıldı (3 daireye kadar). Fiyatlar yüksek seviyelerde stabil. Alıcı hassasiyeti arttı — doğru fiyatlı mülkler hızla satılıyor, pahalılar bekliyor.
KKTC'de öğrenci olarak kiralık daire nasıl bulurum?
Üniversitenizin öğrenci barınma ofisine başvurun, kayıtlı emlakçılarla çalışın, sosyal medyadaki ilanlardan dikkatli olun (sahte ilan dolandırıcılığı yaygın). Evlek'te üniversitenize yakın kiralık daireleri filtreleyebilirsiniz.
Öğrenci kiralık dolandırıcılığından nasıl korunurum?
Evi asla görmeden kapora ödemeyin. Sosyal medyada "ucuz kiralık" ilanlarına güvenmeyin. Emlakçının KKTC Emlakçılar Birliği kaydını sorun. Mümkünse üniversite tarafından önerilen ev sahiplerini tercih edin. KKTC'de boş evlerin "sahte" kiralık olarak gösterildiği vakalar belgelenmiştir.
En uygun kiralık semtler hangileri?
Lefkoşa: Gönyeli, Ortaköy, Küçük Kaymaklı (üniversite yakını). Gazimağusa: Sakarya, Maraş bölgesi. Girne: Alsancak, Lapta. Fiyat karşılaştırması için Semt Rehberimize bakın.
KKTC'de oturma izni nasıl alınır?
Tapu sahibi olmanız oturma izni almanızı kolaylaştırır. Muhaceret Dairesi'ne başvurulur. Gerekli belgeler: pasaport, ikametgah belgesi, banka hesap özeti, sağlık sigortası, sabıka kaydı. Süreç genellikle 2-4 hafta sürer. Tapu sahipleri için 5 yıla kadar oturum izni mümkündür.
KKTC'de banka hesabı açabilir miyim?
Evet. Yabancılar KKTC bankalarında hesap açabilir. Pasaport ve ikametgah belgesi yeterlidir. Türk Lirası, Sterling ve Euro hesapları açılabilir. Süreç 7-10 iş günü. Mülk alımı için genellikle Sterling (GBP) kullanılır.
İngiliz vatandaşı KKTC'de kaç gün kalabilir?
İngiliz, Alman, Türk ve birçok AB/OECD vatandaşı 90 gün vizesiz kalabilir. 6 ay içinde toplam 90 gün geçerlidir. Uzatma için oturum izni gerekir. Rus vatandaşları 30 gün vizesiz.
KKTC'ye Türkiye'den taşınma maliyeti ne kadar?
Toplam kurulum maliyeti £500-1.500 arası: konteyner taşımacılık £200-500 (eşya miktarına göre), araç ithali £200-800, oturum izni başvurusu £150-300, banka kurulumu ücretsiz. Vize zorunluluğu yok (TR vatandaşları sınırsız kalabilir).
Yabancı olarak KKTC'ye araç getirebilir miyim?
Evet, geçici ithalatla maksimum 2 yıl tutabilirsiniz. Süre sonunda Türkiye'ye iade veya kalıcı ithalat gerekir. Kalıcı ithalatta %20-40 vergi var (araç yaşı ve motor gücüne göre). KKTC'de sağdan trafik (İngiliz tarzı).
KKTC'de aylık yaşam maliyeti ne kadar?
Tek kişi için aylık £595-1.680 (İngiltere'den %40-55 daha ucuz). En ekonomik: Gazimağusa (£555-895/ay), en pahalı: Girne (£800-1.680/ay). Kira hariç £350-700 yeme-içme, £30-80 elektrik, £20-40 internet ortalama.
KKTC'de internet hızı ne kadar?
Fiber internet 50-100 Mbps genel standart. Bazı bölgelerde 200 Mbps mevcut. Aylık ücret £20-50 (hıza göre). Mobile 4G her yerde, 5G kısıtlı. Coworking alanları £50-100/ay.
Evcil hayvan getirmek mümkün mü?
Evet, ancak Pet Passport, aşı kayıtları, mikroçip, havayolu şartları ve yerel giriş prosedürü ayrıca kontrol edilmelidir. Kiralık evlerde evcil hayvan kabulü ilan bazında değişir; kira veya depozito koşulunu sözleşmede yazılı hale getirin.
KKTC'de özel sağlık sigortası şart mı?
Yabancılar için devlet hastaneleri ücretli (£50-150/muayene). Özel hastane £30-80 muayene, £500-3.000 ameliyat. Aylık özel sigorta £30-80. Çoğu expat uluslararası sigortayla (BUPA, Cigna) çalışır.
Çocuğumu KKTC'de okula kaydedebilir miyim?
Evet. 15+ uluslararası okul mevcut (İngilizce/Türkçe eğitim): American College, ELC, Near East College, Doğa Koleji vb. Ücretler £5K-25K/yıl. Devlet okulları ücretsiz ama Türkçe eğitim verir.
KKTC'de Airbnb yasal mı?
Kısa dönem kiralama için belediye, vergi, site yönetimi ve işletme izni koşulları bölgeye göre değişebilir. Günlük kira, doluluk ve komisyon varsayımlarını aktif ilan, yönetim sözleşmesi ve güncel yerel kurallarla doğrulamadan getiri hesabı yapmayın.
Off-plan (topraktan) almak güvenli mi?
Off-plan alımda teslim tarihi, geliştirici geçmişi, escrow/avukat emanet hesabı, kat irtifakı/tapu durumu, ara ödeme takvimi ve gecikme cezası maddeleri kritik kontrollerdir. İndirim veya kira garantisi iddiasını yazılı sözleşme ve bağımsız avukat incelemesi olmadan karar kabul etmeyin.
Kira sözleşmesinde artış oranı nasıl yazılmalı?
Açıkça yıllık yüzde belirtin (örneğin %20/yıl) veya endekse bağlayın. KKTC'de yasal artış sınırı yok — sözleşmede anlaşılan oran geçerli. Tipik aralık %15-30. Sözleşmede yazılmazsa ev sahibi sözleşme yenilemede serbest artış yapabilir.
Ev sahibi depozitoyu iade etmezse ne yapabilirim?
İlk adım: yazılı talep (noter onaylı olması daha güçlü). Cevap gelmezse Kira Denetim Mahkemesi'ne başvurun. Depozito sözleşme bitiminden 15-30 gün içinde iade edilmelidir. Hasarsız kullanımda tam iade. Depozito faturasını mutlaka saklayın.
Kira sözleşmesi kaç aylık olmalı?
Standart 12 ay (1 yıl). Kısa süreli (6 ay) veya uzun süreli (24 ay) da mümkün. 12 aydan kısa sözleşmeler kiracı hakları açısından daha zayıf koruma sağlar. Sözleşme noter tasdikli olmak zorunda değil ama önerilir.
KKTC'de ev almak için kaç kez gelmem gerek?
Teoride 1 ziyaret yeterli (mülk görme + sözleşme). Vekaletle uzaktan da mümkün — avukatınız tüm işlemleri yürütür. PTP ve tapu devri için tekrar gelmeniz gerekmez. Ancak ilk sefer mülkü şahsen görmek tavsiye edilir.
Avukat ücreti ne kadar?
Ücret; mülk değeri, PTP kapsamı, koçan araştırması, sözleşme inceleme ve tapu devri işlerine göre değişir. Yazılı teklif, hizmet kapsamı ve masraf kalemleri netleşmeden tek bir fiyatı karar verdirici kabul etmeyin.
Mülk satarken hangi vergiler ödenir?
Sermaye kazancı vergisi (CGT) %4-6 (KKTC vatandaşı/yabancı/süreye göre). 5 yıl üzeri tutulan mülklerde muafiyet. Devir vergisi alıcı tarafından ödenir, satıcı değil. Emlakçı komisyonu %3-5 satış fiyatının.
Evlek.app nedir, sahibinden.com'dan farkı ne?
Evlek KKTC odaklı emlak platformudur: şehir/semt filtreleri, 5 dil, harita deneyimi, fiyat ve bölge rehberleri, yetkili emlakçı ilan akışı ve KKTC koçan/tapu alanlarına odaklanır. Genel ilan sitelerine göre farkı, KKTC karar alanlarını ayrı yüzeylerde toplamasıdır.