North Cyprus Foreign Ownership Rules 2026: What Actually Changed
Projekt-Verkaufsobergrenze für Ausländer
Restliche 20% für TRNZ-Bürger reserviert
Grundstücks-/Nationalitätsgrenze
Keine Eigentumsgrenze — Verteilungsregel
Wohnungen / Villen / Haus
Grenze pro Käufer
Übertragungsgebühr
Allgemeine Ausländergruppe, Festsatz
DIE KURZE ANTWORT
Können Ausländer 2026 in Nordzypern noch Immobilien kaufen?
Ja. Das Dekret vom 11. Mai 2026 hält den Auslandskauf offen. Eine in manchen älteren Beiträgen behauptete Obergrenze von „7% Bezirk + 3% national” konnte in keiner offiziellen Quelle bestätigt werden — die tatsächlichen Regeln des Dekrets sind eine 80%-Projektobergrenze und eine 50%-Beschränkung für dasselbe Grundstück.
Der Auslandskauf ist nicht verboten — er ist reguliert. Das Dekret vom 11. Mai 2026 fügt zwei Ebenen hinzu: Verteilungsregeln auf Projekt- und Grundstücksebene sowie Grenzen pro Käufer. Auch das Kaufgenehmigungsverfahren (PTP) des Ministerrats bleibt für jeden Auslandskauf in Kraft.
Dieser Beitrag behandelt, was das Dekret eingeführt hat, wie die 80%/50%-Regeln funktionieren, die aktuellen Grenzen pro Käufer, das PTP-Verfahren 2026 und den Kauf über eine TRNZ-Firma. Sätze und Regeln ändern sich; bestätigen Sie mit einem zugelassenen Anwalt, bevor Sie fortfahren.
DAS NEUE DEKRET
Was hat das Dekret vom 11. Mai 2026 geändert?
Das Dekret vom 11. Mai 2026 führte neue Verteilungsregeln auf Projekt- und Grundstücksebene (80%/50%) ein und präzisierte die Grenzen pro Käufer.
Die Änderung ist zweifach. Erstens neue Verteilungsregeln auf Projekt- und Grundstücksebene: Höchstens 80% eines Wohnprojekts dürfen an Ausländer verkauft werden, und mehr als die Hälfte der Einheiten auf demselben Grundstück darf nicht an Käufer derselben Nationalität gehen. Zweitens Grenzen, die festlegen, was ein einzelner Käufer halten darf: 3 Wohnungen, 2 Villen in einer Anlage oder 1 freistehendes Haus auf einem Grundstück von höchstens 3.300 m².
Eine in manchen älteren Beiträgen behauptete Eigentumsgrenze von „7% Bezirk + 3% national” erscheint in diesem Dekret nicht und konnte in der Primärquellenprüfung des Inhabers nicht bestätigt werden. Für den vollständigen Ablauf und Kontext siehe unser Auslandsinvestoren-Hub.
WIE DIE REGELN WIRKEN
Wie funktionieren die 80%/50%-Regeln?
Die 80%-Regel begrenzt, wie viel eines Wohnprojekts an Ausländer verkauft werden darf; die 50%-Regel verhindert, dass mehr als die Hälfte der Einheiten auf demselben Grundstück an Käufer derselben Nationalität geht. Keine der beiden ist eine „Eigentumsgrenze” — beide sind Verteilungs-/Quotenregeln.
Die Projektobergrenze wirkt wie eine Quote: Nähern sich die Auslandsverkäufe eines beliebten Projekts der 80%-Schwelle, können neue Auslandskäufe dort eingeschränkt werden. Die Regel für dasselbe Grundstück dient einem anderen Zweck — sie verhindert, dass sich die Mehrheit der Einheiten einer Anlage bei einer einzigen Nationalität konzentriert, und bewahrt so die Käufervielfalt.
Diese beiden Regeln unterscheiden sich völlig von der in manchen älteren Beiträgen behaupteten Obergrenze „7% Bezirk + 3% national” — diese Behauptung konnte in keiner offiziellen Quelle gefunden werden und wurde entfernt. Deshalb ist es wichtig, die aktuelle Quotenlage im Zielprojekt als Käufer vorab zu bestätigen; Ihr Anwalt kann die projektspezifische aktuelle Lage über den Bauträger oder das Grundbuchamt prüfen.
GRENZEN PRO KÄUFER
Wie viele Immobilien darf ein Ausländer besitzen?
Bis zu 3 Wohnungen ODER 2 Villen in einer Anlage ODER 1 freistehendes Haus auf einem Grundstück von höchstens 3.300 m²; unbebautes Land ist auf 1.338 m² mit einem Haus begrenzt. Bürger von Ländern der Gegenseitigkeitsgruppe können bis zu 6 Wohnungen oder 3 Villen erreichen.
Dies sind alternative Optionen, keine kombinierbaren Rechte: Sie wählen entweder den Wohnungsweg (bis zu 3), den Villenweg (bis zu 2 in einer Anlage) oder den Einfamilienhausweg (1 Haus auf einem Grundstück von höchstens 3.300 m²). Für unbebautes Land liegt die Grenze bei 1.338 m² mit einem Haus. Für Bürger von Ländern, die die TRNZ anerkennen und TRNZ-Bürgern dasselbe Recht gewähren (Gegenseitigkeitsgruppe), steigen die Grenzen auf 6 Wohnungen oder 3 Villen.
Diese Grenzen gelten zusätzlich zur 80%-Projektobergrenze und der 50%-Regel für dasselbe Grundstück — die Erfüllung der einen befreit nicht von der anderen. Übersteigt Ihr Portfolio diese individuellen Grenzen, folgt der TRNZ-Firmenweg separaten Regeln (siehe unten).
KAUFGENEHMIGUNG
Wie funktioniert die Kaufgenehmigung (PTP) 2026?
Für die Dauer der PTP-Entscheidung selbst wurde kein offizielles Ziel veröffentlicht. Der Vertrag muss innerhalb von 1 Monat nach Unterzeichnung beim Grundbuchamt eingetragen werden; die Gebühr ist innerhalb von 75 Werktagen nach Veröffentlichung der Genehmigung fällig, sonst wird die Genehmigung ungültig; die Übertragung muss innerhalb von 1 Jahr nach Genehmigung abgeschlossen sein.
Die Genehmigung des Ministerrats bleibt für jeden Auslandskauf in Kraft. Für die Entscheidungsdauer wurde kein offizielles Ziel veröffentlicht — einige inoffizielle Sekundärquellen schätzen einige Monate, aber nennen Sie keine Zahl und bestätigen Sie dies zum Zeitpunkt der Transaktion mit Ihrem Anwalt.
Drei Fristenregeln dürfen nicht verwechselt werden: Der Vertrag muss innerhalb von 1 Monat nach Unterzeichnung eingetragen werden (RG 87/2026); die Gebühr ist innerhalb von 75 Werktagen nach Veröffentlichung der Genehmigung fällig — dies ist nicht die PTP-Entscheidung selbst, sondern das Steuerzahlungsfenster NACH der Genehmigung; und die Übertragung muss innerhalb von 1 Jahr nach Genehmigung abgeschlossen sein, sonst erlischt die Genehmigung. Kalkulieren Sie die Kosten vorab mit unserem Steuerrechner und dem PTP-9-Schritte-Leitfaden.
DER FIRMENWEG
Ist der Kauf über eine TRNZ-Firma anders?
Ja — der Kauf über eine TRNZ-Firma folgt separaten Regeln und wird typischerweise für größere Portfolios genutzt; holen Sie Rechts- und Steuerberatung zur Struktur ein.
Eine TRNZ-Firma funktioniert anders als die Grenzen für Einzelkäufer und wird meist für Portfolios gewählt, die die individuellen Grenzen übersteigen. Doch die Struktur bringt zusätzliche rechtliche und steuerliche Pflichten mit sich, daher ist Fachberatung vor dem Fortfahren unerlässlich.
Welcher Weg passt, hängt von Ihren Zielen ab. Für den weiteren Kontext siehe unseren Leitfaden zu den Kaufkosten; bestätigen Sie die genaue Lage stets mit einem zugelassenen Anwalt.
Das Wichtigste
80%-Projektobergrenze
Gemäß dem Dekret vom 11. Mai 2026 dürfen höchstens 80% eines Wohnprojekts an ausländische Käufer verkauft werden; die restlichen 20% sind für TRNZ-Bürger reserviert. Wenn beliebte Projekte sich dieser Obergrenze nähern, kann sich das Fenster für den Auslandskauf schnell schließen — fragen Sie vorab projektbezogen nach der verbleibenden Quote.
50%-Regel für dasselbe Grundstück
Mehr als die Hälfte der Einheiten auf demselben Grundstück (der Anteil über 50%) darf nicht an Käufer derselben Nationalität oder Verwandte ersten Grades gehen. Dies ist eine Verteilungsbeschränkung, keine Eigentumsgrenze — sie soll die Käufervielfalt innerhalb eines Projekts erhalten. Eine in manchen älteren Beiträgen behauptete Obergrenze von „7% Bezirk + 3% national" konnte in keiner offiziellen Quelle bestätigt werden und wurde entfernt; sie hat vermutlich die tatsächliche 3%-Zahl des Dekrets (ein Zuschlag für verspätete Meldung, siehe unten) mit einer Eigentumsgrenze verwechselt.
Grenze pro Käufer + PTP
Bis zu 3 Wohnungen ODER 2 Villen in einer Anlage ODER 1 freistehendes Haus auf einem Grundstück von höchstens 3.300 m²; unbebautes Land ist auf 1.338 m² mit einem Haus begrenzt. Die Kaufgenehmigung (PTP) des Ministerrats gilt weiterhin; für die Dauer der Entscheidung selbst wurde kein offizielles Ziel veröffentlicht — die oft verwechselten 75 Werktage sind nicht die PTP-Entscheidung, sondern das Fenster zur Steuerzahlung NACH der Genehmigung.
Über eine TRNZ-Firma
Eine TRNZ-Firma unterliegt separaten Regeln und eignet sich für größere Portfolios; holen Sie Rechts- und Steuerberatung ein. Die Struktur funktioniert anders als die Grenzen für Einzelkäufer.
| Regel / Immobilientyp | Grenze | Fläche / Grundstück | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Projekt-Verkaufsobergrenze | höchstens 80% | Je Projekt | Restliche 20% für TRNZ-Bürger reserviert |
| Grundstücks-/Nationalitätsgrenze | nicht über 50% | Je Grundstück | Verteilungsregel — keine Eigentumsgrenze |
| Wohnungen | Bis zu 3 | — | Eine Eigentumsoption |
| Villen in einer Anlage | Bis zu 2 | — | Alternative zu Wohnungen |
| Freistehendes Haus | 1 | ≤ 3.300 m² Grundstück | Grundstücksgrenze nicht überschreitbar |
| Unbebautes Land | Ein Haus | ≤ 1.338 m² | Auf ein Haus begrenzt |