KKTC'de Yabancı Mülk Edinme 2026: Yeni Kararname ve Alım Limitleri
Proje yabancı satış tavanı
bir konut projesinin en fazlası
Aynı parsel / uyruk sınırı
aynı parseldeki dairelerin
Devir penceresi
PTP onayından sonra
NEDEN ÖNEMLİ
Yabancılar KKTC'de hâlâ mülk alabilir mi?
Evet, yabancılar KKTC’de hâlâ mülk alabilir; 11 Mayıs 2026 kararnamesi edinim limitlerini, proje bazlı bir yabancı satış tavanını (%80) ve aynı parselde bir dağılım kuralını (%50) netleştirdi.
Bir yabancı en fazla 1 konut (arazi ≤1.338 m²) VEYA 3 apartman dairesi VEYA 1 müstakil ev (arazi ≤3.300 m²) VEYA toplu konut/sitede 2 villa alabilir. Bakanlar Kurulu izni (PTP) süreci de yürürlüktedir.
Bu yazı 11 Mayıs 2026 kararnamesinin ne getirdiğini, %80 proje tavanı ve %50 aynı-parsel kuralının nasıl işlediğini, güncel mülk sayısı sınırlarını, izin (PTP) sürecini ve TRNC şirketiyle alımı kapsar. Oranlar ve kurallar değişebilir; kesin durum için ruhsatlı bir avukata danışın.
YENİ KARARNAME
11 Mayıs 2026 kararnamesi ne getirdi?
Kararname yabancı edinimini yasaklamaz; edinim limitlerini netleştirir, proje bazlı bir yabancı satış tavanı (%80) ve aynı parselde bir dağılım kuralı (%50) ekler.
Değişiklik yabancı alımını yasaklamaz; onu net mülk sayısı sınırlarına, proje bazlı bir tavana ve bir dağılım kuralına bağlar. Süreç ve genel bağlam için yabancı yatırımcı rehberimize bakın. Kesin durumu her zaman lisanslı bir KKTC avukatıyla teyit edin.
TAVANLAR
%80 proje tavanı ve %50 aynı-parsel kuralı nasıl işliyor?
Bir konut projesinin en fazla %80’i yabancılara satılabilir; aynı parseldeki dairelerin yarısından fazlası aynı uyruktan veya 1. derece akrabadan alıcılara satılamaz.
Popüler projelerde yabancıya ayrılan %80’lik kontenjan hızla dolabilir; bu durumda o projede yeni yabancı alımı kısıtlanır. %50 kuralı ise bir sahiplik tavanı değil, aynı parseldeki dairelerin tek bir uyruk veya aile grubunda yoğunlaşmasını önleyen bir dağılım kısıtıdır. Güncel kontenjan durumunu ve mülkün bulunduğu projenin doluluk oranını avukatınızla teyit edin.
SINIRLAR
Mülk sayısı sınırları (güncel)
En fazla 1 konut (arazi ≤1.338 m²) VEYA 3 daire VEYA 1 müstakil ev (arazi ≤3.300 m²) VEYA toplu konut/sitede 2 villa; mütekabiliyetli ülke vatandaşları 6 daireye/3 villaya kadar çıkabilir.
Eski “tek mülk” yorumu kaldırılmadı; bu çerçevede güncellendi. Bu sınırlar bir yabancı gerçek kişi için toplam edinim tavanını belirler. Birden çok mülk ya da portföy hedefliyorsanız TRNC şirketi yapısı ayrı bir seçenektir. Aşağıdaki tablo sınırları özetler; kesin durum mülke özeldir.
İZİN SÜRECİ
İzin (PTP) süreci 2026
Bakanlar Kurulu izni (PTP) karar süresi için resmi bir hedef yayımlanmamıştır; süreçte mülkü kullanabilirsiniz.
Onay sonrası vergiler 75 iş günü içinde ödenmezse izin geçersiz olabilir; devir penceresi onaydan itibaren 1 yıldır. Edinim hakkını aşan bir sözleşmede süresinde bildirim yapılırsa satış bedelinin %1’i, geç bildirimde %3’ü ek harç olarak alınır — bunlar sahiplik tavanı değil, bildirim/uyum harçlarıdır. Alım maliyetleri için vergi hesaplayıcımızı ve PTP’nin 9 adımını anlatan rehberimizi kullanın. Güncel harç oranlarını lisanslı bir avukatla doğrulayın.
ŞİRKET İLE ALIM
TRNC şirketi ile alım
Portföy veya birden çok mülk için TRNC şirketi farklı kurallara tabidir ve bireysel edinim limitlerinden ayrı değerlendirilir.
Yapı ve vergi etkileri için avukat ve mali müşavire danışın; sahiplik, yönetim ve devir kuralları bireysel alımdan ayrışır. Yabancı alıcı için baştan sona genel bakış isteyen okuyucular yabancı alıcı A-Z rehberimize bakabilir. Bu içerik hukuki veya mali danışmanlık değildir.
Öne çıkanlar
Edinim limitleri (11 Mayıs 2026 kararnamesi)
Bir yabancı en fazla 1 konut (arazi ≤1.338 m²) VEYA 3 apartman dairesi VEYA 1 müstakil ev (arazi ≤3.300 m²) VEYA toplu konut/sitede 2 villa alabilir. Mütekabiliyetli ülke vatandaşları 6 daireye/3 villaya kadar çıkabilir. Eski "tek mülk" yorumu kaldırılmadı, bu çerçevede güncellendi.
%80 proje yabancı satış tavanı
Bir konut projesinin en fazla %80'i yabancı alıcılara satılabilir; kalan %20 KKTC vatandaşlarına ayrılır. Popüler projelerde yabancıya ayrılan kontenjan hızla dolabilir; kalan kontenjanı proje bazında önceden sorun.
%50 aynı parsel / uyruk kuralı
Aynı parseldeki dairelerin yarısından fazlası aynı uyruklu alıcılara veya 1. derece akrabalara satılamaz. Bu kural sahiplik tavanı değil, bir çeşitlilik/dağılım kısıtıdır; toplu alım planlıyorsanız avukatınızla bu sınırı önceden değerlendirin.
İzin (PTP) ve harç penceresi
Bakanlar Kurulu izni (PTP) karar süresi için resmi bir hedef yayımlanmamıştır — bir süre iddia etmeyin, süreçte mülkü kullanabilirsiniz. Onay sonrası vergiler 75 iş günü içinde ödenmezse izin geçersiz olabilir; devir penceresi onaydan itibaren 1 yıldır. Edinim hakkını aşan sözleşmede süresinde bildirim yapılırsa satış bedelinin %1'i, geç bildirimde %3'ü ek harç olarak alınır — bu ikisi de sahiplik tavanı değil, bir uyum/bildirim harcıdır.
TRNC şirketi ile alım
Portföy veya birden çok mülk için TRNC şirketi farklı kurallara tabidir. Yapı ve vergi etkileri için lisanslı bir avukat ve mali müşavire danışın; bu çerçeve bireysel edinim limitlerinden ayrıdır.
| Kural | Sınır / Tavan | Not |
|---|---|---|
| Proje yabancı satış tavanı | %80 | Bir konut projesinin en fazlası; kalan %20 KKTC vatandaşlarına ayrılır |
| Aynı parsel / uyruk sınırı | %50 | Aynı parseldeki dairelerin bu oranından fazlası aynı uyruk/1. derece akrabaya satılamaz |
| Daire | en fazla 3 | Bir yabancı adına toplam |
| Villa (toplu konut/site) | en fazla 2 | Toplu konut/site projelerinde geçerli |
| Müstakil ev | 1 · ≤3.300 m² | Parsel 3.300 m²’yi aşamaz |
| Konut (arazili) | 1 · ≤1.338 m² | Tek konut şartı; kesin durumu avukatla teyit edin |