North Cyprus Foreign Ownership Rules 2026: What Actually Changed
سقف بيع المشروع للأجانب
الـ20% المتبقية لمواطني شمال قبرص
حدّ القطعة/الجنسية
ليس حدّ ملكية — قاعدة توزيع
شقق / فلل / منزل
الحدّ لكل مشترٍ
رسم النقل
المجموعة الأجنبية العامة، نسبة ثابتة
الجواب المختصر
هل لا يزال بإمكان الأجانب شراء عقار في شمال قبرص في 2026؟
نعم. يُبقي قرار 11 مايو 2026 الشراء الأجنبي مفتوحًا. لم يتأكّد من مصدر رسمي الحدّ المزعوم «7% للمنطقة + 3% للوطن» الوارد في بعض المقالات القديمة — القواعد الحقيقية للقرار هي سقف مشروع 80% وقيد قطعة واحدة بنسبة 50%.
الشراء الأجنبي ليس محظورًا — بل منظَّمًا. يضيف قرار 11 مايو 2026 طبقتين: قواعد توزيع على مستوى المشروع والقطعة، إضافةً إلى حدود عقارية لكل مشترٍ. كما يبقى إجراء إذن الشراء (PTP) لدى مجلس الوزراء ساريًا لكل شراء أجنبي.
يغطّي هذا المقال ما استحدثه القرار، وكيف تعمل قاعدتا 80%/50%، والحدود الحالية لكل مشترٍ، وإجراء PTP في 2026، والشراء عبر شركة شمال قبرص. الأسعار والقواعد تتغيّر؛ تأكّد مع محامٍ مرخّص قبل المضيّ.
القرار الجديد
ماذا غيّر قرار 11 مايو 2026؟
استحدث قرار 11 مايو 2026 قواعد توزيع جديدة على مستوى المشروع والقطعة (80%/50%) ووضّح الحدود العقارية لكل مشترٍ.
التغيير ذو شقّين. أولًا، قواعد توزيع جديدة على مستوى المشروع والقطعة: يجوز بيع 80% كحدّ أقصى من مشروع سكني للأجانب، ولا يجوز بيع أكثر من نصف الوحدات في نفس القطعة لمشترين من نفس الجنسية. ثانيًا، حدود عقارية تعرّف ما يجوز لمشترٍ واحد امتلاكه: 3 شقق، أو فيلتين في مجمّع، أو منزل مستقل واحد على قطعة لا تتجاوز 3,300 م².
حدّ الملكية المزعوم «7% للمنطقة + 3% للوطن» الوارد في بعض المقالات القديمة لا يظهر في هذا القرار ولم يتأكّد في مراجعة المصدر الأساسي للمالك. للاطّلاع على الإجراء الكامل والسياق راجع مركز المستثمر الأجنبي لدينا.
كيف تعمل القواعد
كيف تعمل قاعدتا 80% / 50%؟
تحدّ قاعدة الـ80% مقدار ما يمكن بيعه من مشروع سكني للأجانب؛ وتمنع قاعدة الـ50% بيع أكثر من نصف الوحدات في نفس القطعة لمشترين من نفس الجنسية. لا تُعدّ أيّ منهما «حدّ ملكية» — بل كلتاهما قاعدتا توزيع/حصة.
يعمل سقف المشروع كحصة: ومع اقتراب مبيعات الأجانب في مشروع شائع من عتبة 80%، قد تُقيَّد المشتريات الأجنبية الجديدة فيه. أما قاعدة القطعة الواحدة فتخدم غرضًا مختلفًا — إذ تمنع تركّز غالبية الوحدات في مجمّع لدى جنسية واحدة، حفاظًا على تنوّع المشترين.
تختلف هاتان القاعدتان تمامًا عن الحدّ المزعوم «7% للمنطقة + 3% للوطن» الوارد في بعض المقالات القديمة — إذ لم يُعثر على هذا الادّعاء في مصدر رسمي وتمت إزالته. لذلك يهمّ المشتري تأكيد وضع الحصة الحالي في المشروع المستهدف مسبقًا؛ ويمكن لمحاميك التحقّق من الوضع الحالي الخاص بالمشروع عبر المطوّر أو دائرة الطابو.
حدود المشتري
كم عقارًا يمكن أن يمتلك الأجنبي؟
ما يصل إلى 3 شقق، أو فيلتين في مجمّع، أو منزل مستقل واحد على قطعة لا تتجاوز 3,300 م²؛ والأرض الخالية محدودة بـ 1,338 م² مع منزل واحد. يمكن لمواطني دول مجموعة المعاملة بالمثل الوصول إلى 6 شقق أو 3 فلل.
هذه خيارات بديلة، وليست حقوقًا قابلة للجمع: تختار إمّا مسار الشقق (حتى 3)، أو مسار الفلل (حتى 2 في مجمّع)، أو مسار المنزل المستقل (منزل واحد على قطعة لا تتجاوز 3,300 م²). وللأرض الخالية الحدّ 1,338 م² مع منزل واحد. بالنسبة لمواطني الدول التي تعترف بشمال قبرص وتمنح مواطنيها الحقّ نفسه (مجموعة المعاملة بالمثل)، ترتفع الحدود إلى 6 شقق أو 3 فلل.
تعمل هذه الحدود جنبًا إلى جنب مع سقف المشروع 80% وقاعدة القطعة الواحدة 50% — واستيفاء أحدهما لا يُعفيك من الآخر. وإذا كانت محفظتك ستتجاوز هذه الحدود الفردية، فإنّ مسار شركة شمال قبرص يخضع لقواعد منفصلة (انظر أدناه).
إذن الشراء
كيف يعمل إذن الشراء (PTP) في 2026؟
لم يُنشَر هدف رسمي لمدة قرار PTP نفسه. يجب تسجيل العقد لدى دائرة الطابو خلال شهر واحد من التوقيع؛ ويُستحقّ الرسم خلال 75 يوم عمل من نشر الموافقة وإلا بطل الإذن؛ ويجب إتمام النقل خلال سنة واحدة من الموافقة.
تبقى موافقة مجلس الوزراء سارية لكل شراء أجنبي. لم يُنشَر هدف رسمي لمدة القرار — تقدّر بعض المصادر الثانوية غير الرسمية بضعة أشهر، لكن لا تدّعِ رقمًا وتأكّد مع محاميك وقت المعاملة.
يجب عدم الخلط بين ثلاث قواعد زمنية: يجب تسجيل العقد خلال شهر واحد من التوقيع (RG 87/2026)؛ ويُستحقّ الرسم خلال 75 يوم عمل من نشر الموافقة — وهذا ليس قرار PTP نفسه، بل نافذة سداد الضرائب بعد الموافقة؛ ويجب إتمام النقل خلال سنة واحدة من الموافقة وإلا بطل الإذن. احسب التكلفة مسبقًا عبر حاسبة الضرائب لدينا ودليل PTP بتسع خطوات.
مسار الشركة
هل الشراء عبر شركة شمال قبرص مختلف؟
نعم — الشراء عبر شركة شمال قبرص يخضع لقواعد منفصلة ويُستخدم عادةً للمحافظ الأكبر؛ احصل على استشارة قانونية وضريبية بشأن البنية.
تعمل شركة شمال قبرص بشكل مختلف عن حدود المشتري الفرد وتُختار عادةً للمحافظ التي تتجاوز الحدود الفردية. لكن البنية تحمل التزامات قانونية وضريبية إضافية، لذا فإنّ استشارة متخصص ضرورية قبل المضيّ.
أي مسار يناسب يعتمد على أهدافك. للسياق الأوسع راجع دليل تكاليف الشراء لدينا؛ وأكّد الوضع الدقيق دائمًا مع محامٍ مرخّص.
أبرز النقاط
سقف المشروع 80%
بموجب قرار 11 مايو 2026، يجوز بيع 80% كحدّ أقصى من مشروع سكني لمشترين أجانب؛ وتُحجز نسبة الـ20% المتبقية لمواطني شمال قبرص. ومع اقتراب المشاريع الشائعة من هذا السقف، قد تُغلَق نافذة الشراء الأجنبي بسرعة — اسأل مسبقًا عن الحصة المتبقية لكل مشروع.
قاعدة 50% للقطعة الواحدة
لا يجوز بيع أكثر من نصف الوحدات في نفس القطعة (الجزء الذي يتجاوز 50%) لمشترين من نفس الجنسية أو أقارب من الدرجة الأولى. هذا قيد توزيع، وليس حدّ ملكية — ويهدف إلى الحفاظ على تنوّع المشترين داخل المشروع. لم يتأكّد من مصدر رسمي الحدّ المزعوم «7% للمنطقة + 3% للوطن» الوارد في بعض المقالات القديمة، وتمت إزالته؛ ومن المرجّح أنه خلط بين رقم 3% الحقيقي في القرار (رسم إضافي للإبلاغ المتأخر، انظر أدناه) وحدّ ملكية.
حدّ المشتري + PTP
ما يصل إلى 3 شقق، أو فيلتين في مجمّع، أو منزل مستقل واحد على قطعة لا تتجاوز 3,300 م²؛ والأرض الخالية محدودة بـ 1,338 م² مع منزل واحد. لا يزال إذن الشراء (PTP) لدى مجلس الوزراء ساريًا؛ ولم يُنشَر هدف رسمي لمدة القرار نفسه — أما مدة الـ75 يوم عمل التي كثيرًا ما تُخلَط فهي ليست قرار PTP، بل نافذة سداد الضرائب بعد الموافقة.
مسار شركة شمال قبرص
تخضع شركة شمال قبرص لقواعد منفصلة وتناسب المحافظ الأكبر؛ احصل على استشارة قانونية وضريبية. تعمل هذه البنية بشكل مختلف عن حدود المشتري الفرد.
| القاعدة / نوع العقار | الحدّ | المساحة / القطعة | ملاحظات |
|---|---|---|---|
| سقف بيع المشروع | بحد أقصى 80% | حسب المشروع | الـ20% المتبقية لمواطني شمال قبرص |
| حدّ القطعة/الجنسية | لا يتجاوز 50% | حسب القطعة | قاعدة توزيع — ليست حدّ ملكية |
| شقق | حتى 3 | — | أحد خيارات الملكية |
| فلل في مجمّع | حتى 2 | — | بديل عن الشقق |
| منزل مستقل | 1 | ≤ 3,300 م² قطعة | لا يجوز تجاوز حدّ القطعة |
| أرض خالية | منزل واحد | ≤ 1,338 م² | محدود بمنزل واحد |