Sieben Prüfungen für eine garantierte Mietrendite in Nordzypern

Prüfung 1

Wer schuldet die Zahlung?

Projektmarke, Bauträger, Vermietungsbetreiber und zahlungspflichtige Gesellschaft können unterschiedliche Rechtspersonen sein.

Der vollständige Name des Schuldners, Zahlungsrhythmus, Währung und Laufzeit müssen im Vertrag stehen.

Prüfungen 2-3

Auf welchen Betrag bezieht sich der Prozentsatz — und passt er zur Marktmiete?

Entscheidend ist, ob die Rendite auf den Listenpreis oder auf das tatsächlich eingesetzte Kapital gerechnet wird; anschließend muss die Zahlung mit der Marktmiete verglichen werden.

Vertragliche Bruttorendite = Jahreszahlung ÷ gesamtes eingesetztes Käuferkapital. Nur mit derselben Berechnungsbasis lassen sich zwei Angebote sinnvoll vergleichen.

Vergleichen Sie die Zahlung mit aktuellen Mietangeboten derselben Mikrolage, Zimmerzahl, Möblierung und Objektqualität. Der Evlek-Index dient dabei als Marktindikator; eine kleine Stichprobe muss sichtbar als vorläufiges Signal gekennzeichnet bleiben. Liegt die Garantie oberhalb der beobachtbaren Marktmiete, sollte die Finanzierung der Differenz erklärt werden.

Prüfung 4

Von brutto zu netto

Artikel 31(6) des Einkommensteuergesetzes sieht für den erfassten Bruttomietertrag einen Quellensteuerabzug von 10% vor.

Für die in der Vorschrift beschriebenen Fälle stellt dieser Abzug die endgültige Steuerbelastung des Mietertrags dar. Zusätzlich müssen Hausgeld, Verwaltung, Reparaturen, Möbelerneuerung, Reinigung, Leerstand und Versorgungsleistungen verteilt werden — welche Partei welchen Posten trägt, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag.

Prüfungen 5-6

Ist die Zahlung wirklich belegungsunabhängig — und welche Währung trägt das Risiko?

Manche Strukturen versprechen eine feste Zahlung, andere hängen von der tatsächlichen Belegung ab — und ein Kaufpreis in Pfund mit Miete in Lira erzeugt ein Währungsrisiko.

Diese Bedingungen müssen ausdrücklich geprüft werden: Zahlung bei Leerstand, Beginn nach verspäteter Fertigstellung, Reduktion bei Eigennutzung.

Ein Basisszenario, ein ungünstigeres Währungsszenario und ein Szenario steigender Betriebskosten zeigen, von welchen Variablen die Investition abhängt.

Prüfung 7

Was bleibt nach Ende der Garantie?

Die Immobilie muss sich irgendwann selbst tragen — prüfen Sie deshalb auch die Zeit nach Vertragsende.

Prüfen Sie, ob die Garantie bei Verkauf übertragbar ist, vorzeitig endet oder an den Betreiber gebunden bleibt. Danach zählen Marktmiete, laufende Kosten und Wiederverkaufbarkeit.

Eine klar formulierte Garantie kann die Planbarkeit der Anfangsjahre erhöhen. Entscheidend ist nicht die größte Prozentzahl, sondern eine Zahlung, die nach Steuer, Kosten, Währungseffekt und Garantieende nachvollziehbar bleibt.