Garantili Kira Getirisi Teklifini Test Etmenin 7 Yolu
Kira geliri stopajı (Md. 31(6))
Test sayısı
1. Test
Garantiyi kimin verdiğini bulun
İlk soru oran değil, ödeme sorumlusudur — geliştirici, işletmeci veya ayrı bir tüzel kişi olabilir.
Garantiyi geliştirici, ayrı bir işletmeci, kiralama şirketi veya başka bir tüzel kişi üstlenebilir. Sözleşmede ödeme borcunun hangi kişi veya şirkete ait olduğu açık olmalıdır. Şu dört unsur aynı belgede görülebilmelidir: ödemeyi yapacak tarafın tam unvanı, garanti başlangıç ve bitiş tarihi, ödeme sıklığı ve para birimi, ödemenin gecikmesi hâlinde uygulanacak sözleşme mekanizması.
Marka adı ile sözleşmede borç altına giren tüzel kişinin aynı olduğu varsayılmamalıdır.
2-3. Test
"Yüzde kaç?" yerine "hangi bedelin yüzdesi?" diye sorun
Getiri oranının satış fiyatına mı, yoksa mobilya ve diğer ödemeler dâhil toplam maliyete mi uygulandığı açıklanmalıdır; ardından vaat edilen kira gerçek piyasa kirasıyla karşılaştırılmalıdır.
Temel kontrol formülü şöyledir: Brüt sözleşmesel getiri = Yıllık garanti ödemesi ÷ Alıcının toplam edinim maliyeti. Toplam edinim maliyetine hangi kalemlerin alınacağı somut işleme göre değişebilir; yalnız broşürdeki satış fiyatıyla hesaplanan oran, alıcının gerçek sermaye getirisini olduğundan yüksek gösterebilir.
Garanti ödemesi, aynı mikro bölgede benzer oda sayısı, eşya durumu, site niteliği ve teslim dönemindeki güncel karşılaştırılabilir kiralık ilanlarla karşılaştırılmalıdır. Evlek fiyat endeksi bu noktada tek bir ilanı değil, aktif ilan kayıtlarından üretilen piyasa sinyalini görmeye yardım eder. Örneklem düşükse sonuç kesin değer değil, öncü gösterge olarak okunmalıdır. Garanti piyasa kirasından yüksekse bu otomatik olarak olumsuz değildir; aradaki farkın hangi gelirden finanse edildiği ve garanti bittiğinde kiranın hangi seviyeye dönebileceği sorulmalıdır.
4. Test
Brüt ödemeyi net gelire çevirin
KKTC Gelir Vergisi Yasası’nın 31(6) maddesi kapsamında taşınmaz kiralama bedeli üzerinden tahakkuk eden brüt gelirin %10’u kira geliri stopajı olarak ödenir.
Düzenlemedeki ilgili kapsamda bu kesinti yılın nihai vergi yükümlülüğünü oluşturur. Vergi dışında aşağıdaki kalemlerin kime ait olduğu sözleşmeden okunmalıdır: site aidatı ve ortak alan giderleri; mobilya, beyaz eşya ve klima yenilemesi; küçük bakım ve büyük onarım; kiralama veya yönetim komisyonu; elektrik, su, internet ve temizlik; hasar, boşluk ve tahsil edilememe riski.
Net nakit getirisi = Alınan garanti ödemesi − vergi − malike ait giderler. Garanti sözleşmesi bazı giderleri işletmeciye devredebilir; bu, her projede aynı değildir.
5-6. Test
Doluluk varsayımını ayırın ve para birimini stres testine sokun
Bazı teklifler ödeme tutarını sabit borç olarak düzenlerken bazıları fiilî kiralamaya bağlanabilir; ayrıca fiyatı Sterlin, garantiyi TL olarak veren sözleşmelerde kur riski oluşur.
Bu ayrım yalnız “garantili” kelimesinden anlaşılamaz; sözleşmeden okunmalıdır. Şunları sorun: taşınmaz boş olsa da ödeme devam ediyor mu; teslim gecikirse garanti ne zaman başlıyor; malik belirli günlerde evi kullanırsa ödeme düşüyor mu; mobilya standardı veya işletme paketine katılım zorunlu mu.
Taşınmazın fiyatı Sterlin, garanti ödemesi TL veya başka bir para birimi olabilir; bu durumda nominal oran değişmese bile alıcının kendi para birimindeki gelir dalgalanabilir. Üç senaryo hazırlanmalıdır: sözleşmedeki ödemenin aynı kaldığı temel senaryo, kira para biriminin alıcının yatırım para birimine karşı değer kaybettiği kur baskısı senaryosu, aidat ve bakım artarken garantinin sabit kaldığı gider baskısı senaryosu. Amaç kur tahmini yapmak değil, yatırımın hangi değişkene duyarlı olduğunu görmektir.
7. Test
Garanti sonrasındaki çıkışı hesaplayın
Garanti süresi sona erdiğinde taşınmaz piyasa koşullarında kiralanacak veya satılacaktır; yatırım yalnız garanti dönemine göre değil sonraki döneme göre de test edilmelidir.
Şu sorular önemlidir: garanti yeni alıcıya devredilebiliyor mu; sözleşme erken satışta sona eriyor mu; garanti bittiğinde tahmini piyasa kirası nedir; benzer taşınmazların stok ve fiyat değişimi nasıl; satış fiyatı garanti getirisiyle mi, bağımsız piyasa değeriyle mi savunuluyor. Evlek’in fiyat geçmişi ve aktif ilan kayıtları, yalnız vaat edilen getiriyi değil taşınmazın yeniden satış bağlamını da değerlendirmek için kullanılabilir.
İyi tanımlanmış garanti, yatırımcının ilk dönem nakit akışını planlamasına yardımcı olabilir. Değerlendirmenin anahtarı, oranı kabul veya reddetmek değil; oranı sözleşme, net gelir, piyasa kirası ve çıkış değeriyle aynı tabloda test etmektir.
Öne çıkanlar
Yüzde tek başına yeterli değildir
Ödeme sorumlusu ve getiri tabanı bilinmeden bir oranın anlamı yoktur.
Net gelir stopaj sonrası hesaplanır
%10 kira stopajı ve malike ait giderler düşülmeden brüt rakam gerçek getiriyi göstermez.
Garanti sonrası değer de test edilmeli
Garanti bittiğinde piyasa kirası ve yeniden satış değeri yatırımın gerçek sınavıdır.
| Kontrol | Güçlü işaret | Açıklama istenmesi gereken durum |
|---|---|---|
| Ödeme sorumlusu | Sözleşmede açık tüzel kişi | Yalnız marka/broşür adı |
| Getiri tabanı | Toplam maliyetle hesaplanabiliyor | Hangi bedelin esas olduğu belirsiz |
| Piyasa karşılığı | Güncel karşılaştırılabilir ilanlarla uyumlu | Karşılaştırma verisi yok |
| Giderler | Malik ve işletmeci payları yazılı | “Tüm giderler dâhil” ama liste yok |
| Doluluk | Ödeme koşulu açık | Fiilî kiralamaya bağlı olup olmadığı belirsiz |
| Para birimi | Ödeme para birimi ve tarihleri sabit | Kur dönüşüm yöntemi belirsiz |
| Çıkış | Devir ve fesih koşulları yazılı | Satışta garantinin akıbeti bilinmiyor |