شراء عقار في شمال قبرص كأجنبي — دليل 2026 الكامل
كيرينيا وسيط /م²
n=87 · £119,900–£260,000
إسكله وسيط /م²
n=21 · £64,000–£90,250
نيقوسيا وسيط /م²
n=23
عائد الإيجار الإجمالي
حسب الموقع
الوضع القانوني
هل يمكن للأجنبي تملّك عقار في شمال قبرص؟
نعم. يمكن للمواطن الأجنبي أن يسجّل سند ملكية باسمه في الجمهورية التركية لشمال قبرص، شريطة الحصول على إذن مجلس الوزراء. وهو إجراء محدّد مطبَّق منذ عقود — وليس منطقة رمادية.
الأمر الوحيد الذي ينبغي إدراكه مسبقًا هو السياق السياسي للملكية. فنظام السجل العقاري في شمال قبرص صالح ضمن ولايته القضائية، لكنه غير معترف به من جمهورية قبرص ومن معظم الهيئات الدولية. هذا لا يجعل الشراء غير قانوني؛ بل يوضّح لماذا يكون التحقق من نوع السند (الكوجان) وتاريخه — بمرافقة محامٍ محلي — أهمّ هنا من أي مكان آخر تقريبًا. وقد أفردنا لأنواع السندات — وأين تتحوّل إلى خطر مباشر — قسمًا مستقلًا أدناه.
ما الذي تغيّر في 2026
ماذا غيّر المرسوم الجديد للمشترين الأجانب؟
المرسوم المنشور في الجريدة الرسمية والنافذ منذ 11 مايو 2026 أعاد تنظيم قواعد تملّك الأجانب، وأوضح عدّة حدود يخطئ في ذكرها معظم الأدلة.
للاستثمارات الكبرى نظام منفصل: على الشركات الأجنبية المستثمرة في السياحة أو التعليم أو الصحة أو الصناعة أو الزراعة أو التكنولوجيا أو البحث والتطوير أن تودع ما لا يقل عن €10 ملايين في بنك محلي باسم الشركة، وأن تستخدمها للغرض المعلن خلال سنتين.
خطوة بخطوة
كيف تسير عملية الشراء؟
بعد اختيار العقار تنقسم العملية إلى مراحل واضحة، وأكثر الأخطاء شيوعًا يقع في المواعيد.
يُحجز العقار بعربون، ويُوقَّع عقد البيع الذي ينبغي تسجيله لدى دائرة السجل العقاري دون تأخير — فهذه الخطوة تحمي حقك. ثم يتقدّم محاميك بطلب «إذن الشراء» إلى مجلس الوزراء، مرفقًا بجواز السفر وشهادة عدم محكومية والمستندات المطلوبة. وقد تستغرق الحالات البسيطة بضعة أشهر.
بعد نشر الإذن في الجريدة الرسمية تبدأ مهلتان: تُسدَّد رسوم النقل خلال 75 يوم عمل، ويُنجَز نقل السند خلال سنة واحدة. ولا يُوصَل الماء والكهرباء قبل سداد الضرائب والرسوم.
التكاليف
ما إجمالي التكاليف والرسوم؟
البند الرئيسي فوق الثمن هو رسم نقل السند، إضافةً إلى ضريبة القيمة المضافة ورسم الدمغة؛ ويوضّح الجدول أدناه البنية النموذجية، والنسب الدقيقة تختلف حسب المعاملة ويجب تأكيدها مع محامٍ محلي مرخَّص.
عند إعداد الميزانية، من الحكمة تخصيص نحو 8–12% من ثمن الشراء لتكاليف المعاملة: رسم نقل السند، وضريبة القيمة المضافة حيث تُطبَّق، ورسم الدمغة عند تسجيل العقد، وأتعاب المحاماة. ويجب سداد رسم نقل السند خلال 75 يوم عمل من نشر إذن الشراء في الجريدة الرسمية — وتفويت هذه المهلة يُعطِّل الإجراء.
هذه النسب لا تحسم الأمر وحدها؛ فالشراء من المطوّر أو من السوق الثانوية، واستخدامك لخصم رسم النقل الشخصي، وطريقة صياغة العقد، كلها تؤثر في الإجمالي. احصل على الأرقام كتابةً من محاميك قبل التوقيع.
أين والعائد
أين تشتري، وما العائد؟
لا يوجد مؤشر رسمي لأسعار المساكن في شمال قبرص، لذا فهذه الأرقام مؤشرات استباقية من مجموعة إعلانات Evlek النشطة والمُتحقَّقة بعد تنقية القيم الشاذة (Tukey IQR)؛ وحتى 21 يوليو 2026 تُعدّ كيرينيا أعمق الأسواق وأكثرها سيولة.
تُظهر الأرقام تدرّجًا: وسيط كيرينيا £1,750 للمتر (n=87)، وإسكله £1,297 (n=21)، ونيقوسيا £1,150 (n=23). وفي كيرينيا يتراوح النطاق النموذجي للمسكن بين £119,900 و£260,000؛ وتتميّز إسكله بسعر دخول أقل وكثافة أعلى من المشاريع الجديدة. ويؤثّر إطلال البحر، ومرافق المجمّع، وحالة الإنجاز تأثيرًا واضحًا في سعر المتر.
ويتراوح عائد الإيجار الإجمالي عادةً بين 5% و12% حسب الموقع؛ فالمناطق الطلابية والشرائط الساحلية ذات طلب الإيجار قصير الأجل تميل نحو الحدّ الأعلى، بينما الأحياء المستقرّة الناضجة أقرب إلى الحدّ الأدنى. احسب العائد على أساس صافٍ لا إجمالي — بعد رسوم الخدمة والشغور والإدارة — ولا تختزل منطقة كاملة في وسيط واحد؛ وحيث يكون عدد العيّنة (n) صغيرًا فاقرأ الرقم بحذر.
أنواع السندات
ما هي أنواع السندات، وكيف تتحقّق منها؟
أربعة أنواع سندات لها أصول مختلفة — تركي، تبادل (Eşdeğer)، تخصيص (TMD/Tahsis)، وسند قبرصي يوناني لم يُستبدل — وكلها تتطلّب التحقّق نفسه: تأكّد دائمًا من نوع السند وتاريخه الكامل مع محامٍ محلي قبل الدفع.
في الواقع تتكرّر أربعة أنواع. السند التركي (Türk koçanı) عقار كان ملكًا لقبارصة أتراك قبل 1974 وله أنظف سلسلة ملكية. وسند التبادل (Eşdeğer) يشمل عقارات خُصِّصت لمن تركوا أملاكًا في الجنوب وحصلوا على مكافئ في الشمال. أما سند التخصيص (TMD/Tahsis) فوثيقة وزّعت بموجبها الدولة أملاكًا كانت لقبارصة يونانيين على أفراد. وتمنح الأنواع الثلاثة الملكية الكاملة بموجب قانون شمال قبرص. أمّا الوضع القانوني الدولي لسندَي التبادل والتخصيص فهو نزاع منفصل لم يُحسم بعد — يعترف قانون شمال قبرص بالملكية الكاملة، بينما تتبنّى أطراف أخرى رأيًا مختلفًا؛ ولا تنحاز Evlek في هذا النزاع.
لذا القاعدة العملية ثابتة: أيًا كان النوع، لا تتغاضَ عن نوع السند لأن السعر مغرٍ. على محامٍ محلي مرخَّص أن يُجري بحثًا في دائرة السجل العقاري لتأكيد نوع السند، وأي رهن أو حجز أو قيد، وما إذا كان البائع هو المالك الحقيقي؛ ويجب تسجيل العقد الموقَّع فورًا، وعند الإمكان استخدام قفل تسجيل العقد (حماية شبيهة بالأمر القضائي). وتسجيل العقد هو أقوى حماية لك من بيع العقار نفسه مرتين.
أبرز النقاط
حدود تملّك أوضح.
بإذن مجلس الوزراء: وحدة سكنية على أرض حتى 1,338 م²، أو ما يصل إلى ثلاث شقق، أو منزل مستقل على أرض لا تتجاوز 3,300 م². وفيلتان من طابقين في المجمّعات. (لم تعد قاعدة «الأربعة عقارات» سارية.)
حقوق موسّعة للدول المعترِفة.
لمواطني الدول التي تعترف بشمال قبرص وتمنح حقوقًا متبادلة، يرتفع الحدّ إلى ست شقق أو ثلاث فيلات من طابقين.
حدّ القطعة الواحدة والجنسية.
لا يجوز أن يتملّك أكثر من نصف وحدات القطعة الواحدة أقارب من الدرجة الأولى أو الأصهار أو مشترون من الجنسية نفسها.
منع البناء الثاني + شهادة حق الانتفاع.
لا يجوز بناء وحدة ثانية على أرض اشتُريت لمنزل مستقل. ومن يتجاوز الحدّ يمكنه الحصول على شهادة حق الانتفاع — انتفاع 10 سنوات مع بقاء الملكية للبائع (وليست سندًا كاملًا).
| البند | النسبة النموذجية | ملاحظة |
|---|---|---|
| رسم نقل السند | 6% | خلال 75 يوم عمل بعد الإذن |
| ضريبة القيمة المضافة | 5% | قد تُطبَّق عند الشراء من المطوّر |
| رسم الدمغة | ~0.5% | عند تسجيل العقد |
| المحاماة + الإذن | متغيّر | يشمل طلب إذن الشراء |