Налоги и расходы при покупке недвижимости на Северном Кипре 2026
Сбор за передачу — первый объект иностранного покупателя (до 5 января 2027 г.)
Все расходы сверх цены
ОБЗОР
Налоги и расходы при покупке
При покупке недвижимости на Северном Кипре закладывайте около 10-15% сверх цены.
Но расходы не заканчиваются в момент передачи: если вы сдаёте объект в аренду или продаёте его позже, применяются отдельные налоги. Ниже — обе стороны: расходы при покупке и налоги после неё. Это общая информация, а не юридическая консультация.
СБОР ЗА ПЕРЕДАЧУ
Сбор за передачу: с 9% на временные ставки с октября 2026 года
Сбор за передачу начисляется на большую из двух величин — договорную цену или оценку Земельного кадастра — и составляет 4% за первый объект для иностранного покупателя (5,5% за второй, 6% за третий) (временная ставка до 5 января 2027 г.).
Уточните у адвоката, как платёж распределяется между регистрацией договора и передачей. 17,5% не является сбором за передачу. Точную смету по вашему объекту подтвердит адвокат.
Граждане Турции (страны, признающей ТРСК) платят 4% за 1–2-й объекты, 5,5% за 3–4-й, 6% за 5–6-й. Для иностранных покупателей: 4% за первый объект для иностранного покупателя (5,5% за второй, 6% за третий) (временная ставка до 5 января 2027 г.). Граждане ТРСК платят 3%; однократно при соблюдении условий — 2% (Официальный вестник 197, 7.10.2026).
НДС
Когда применяется НДС (5% / 10%)
Согласно Регламенту о ставках НДС 2025 года (консолидированный текст на 7 октября 2026 года), НДС при поставке жилой недвижимости составляет 5% для жилья с закрытой площадью менее 300 м² и 10% — для жилья площадью 300 м² и более. Ставки могут быть изменены решением Совета министров; перед сделкой уточните их в Налоговом управлении ТРСК. НДС применяется, только если продавец является плательщиком НДС.
На практике это означает: НДС обычно возникает при продаже новостройки застройщиком — плательщиком НДС. При перепродаже между частными лицами НДС, как правило, не применяется.
ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
Прочие расходы
Гербовый сбор рассчитывается по ступенчатой шкале: 0,5% на первые 89 000 000 TL и 0,1% на сумму сверх этого — не единая ставка 0,5%.
В сумме все статьи составляют примерно 10-15% сверх цены объекта.
- Гербовый сбор — 0,5% / 0,1% по ступеням, уплачивается при регистрации договора
- Комиссия агента — 3%–5% от цены продажи (Закон 38/2007, ст. 14(2))
- Услуги адвоката — отдельная статья, оговаривается заранее
ПОСЛЕ ПОКУПКИ
Налоги после покупки
Три налога возникают уже после передачи: ежегодный налог на недвижимость, удерживаемый налог с аренды (8% или 13% в зависимости от валюты договора) и налог при продаже.
Налог на недвижимость считается по площади, а не по рыночной стоимости — это отличается от практики многих стран. Для зданий, построенных до 2000 года, применяется скидка на износ 15%.
В ТРСК налог на доход от аренды (удерживаемый налог) уплачивается собственником ежемесячно с валовой арендной платы и, как правило, является окончательным налогом. Базовая ставка по закону составляет 10%; согласно Декрету, имеющему силу закона, № 105/2020, она применяется в размере 8% по договорам в турецких лирах и 13% по договорам в иностранной валюте. Уточняйте действующую ставку в Налоговом управлении или у лицензированного бухгалтера.
Налог при продаже удерживает Земельный кадастр при передаче титула — с большей из двух сумм: цены продажи или кадастровой стоимости. Для профессионального продавца эффективная ставка 4%. Единовременное освобождение для дома и участка действует только для продавца — гражданина ТРСК; иностранцы и профессионалы им не пользуются (Закон о подоходном налоге 24/1982).
| Налог | Ставка | Когда применяется |
|---|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость | 6,60 TL/м² (жильё до 120 м²), 7,15 TL/м² сверх | Ежегодно, в муниципалитет |
| Налог с арендного дохода | 8% (договор в лирах) / 13% (договор в валюте) | При сдаче в аренду; платит собственник |
| Налог при продаже (частное лицо) | Ставка уточняется | При продаже; освобождение только для граждан ТРСК |
| Налог при продаже (профессионал) | 4% | При продаже |
РАЗРЕШЕНИЕ
Разрешение на покупку (PTP)
Иностранцам нужно разрешение Совета министров (PTP); официально опубликованного срока принятия решения не существует.
На практике срок варьируется от заявки к заявке, и наблюдения за рынком указывают на период, измеряемый месяцами; уточните актуальное положение у своего адвоката. Объектом можно пользоваться в период ожидания. Сборы за передачу титула уплачиваются в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения в Официальной газете; если они не уплачены, решение Совета министров аннулируется автоматически. Основание: Декрет 119/2026, основной закон, ст. 8(7). Актуальные цены по районам — в индексе цен.
ПЕРЕЕЗД
Переезд и квартиры
Расходы — только часть картины; дальше идут переезд и подбор жилья.
См. также релокацию из России и квартиры Северного Кипра. Уточняйте актуальные ставки у лицензированного юриста.
Главное
Расходы не заканчиваются при передаче
Ежегодный налог, налог с аренды и налог при продаже возникают после покупки. Их стоит учесть в расчёте доходности заранее.
Налог на недвижимость считается по площади
Не по рыночной стоимости, а по квадратным метрам. Дорогая небольшая квартира может облагаться меньше, чем дешёвый большой дом.
Налог с аренды зависит от валюты договора
В ТРСК налог на доход от аренды (удерживаемый налог) уплачивается собственником ежемесячно с валовой арендной платы и, как правило, является окончательным налогом. Базовая ставка по закону составляет 10%; согласно Декрету, имеющему силу закона, № 105/2020, она применяется в размере 8% по договорам в турецких лирах и 13% по договорам в иностранной валюте. Уточняйте действующую ставку в Налоговом управлении или у лицензированного бухгалтера.
Налог при продаже: льгота только для граждан ТРСК
Налог при продаже удерживает Земельный кадастр при передаче титула — с большей из двух сумм: цены продажи или кадастровой стоимости. Для профессионального продавца эффективная ставка 4%. Единовременное освобождение для дома и участка действует только для продавца — гражданина ТРСК; иностранцы и профессионалы им не пользуются (Закон о подоходном налоге 24/1982).