Daireyi Görmeden Önce İlan Sahibinden İstenecek 10 Belge

Genel bakış

Neden bu belgeler önce istenir?

Yola çıkmadan önce tapu, parsel, proje ve temsil yetkisini gösteren temel belgeleri istemek hukuki incelemenin yerine geçmez; fakat yanlış ilanı ve gereksiz seyahati erken elemenize yardım eder.

En iyi yöntem, kişisel verileri açık mesajlaşma gruplarında dolaştırmak değil; okunabilir, güncel ve gerektiğinde resmî makamdan doğrulanabilir kopyaları güvenli kanaldan almaktır.

Belge paketi binanın yaşına ve satış türüne göre değişir. Bitmiş ikinci el daire ile henüz bağımsız bölümü oluşmamış projeden satışta aynı listeyi mekanik biçimde uygulamayın.

1–3

Koçan, parsel planı ve yetki

Koçan kopyasında malik adı, ada/parsel ve taşınmaz tanımı gibi temel alanları ilanla eşleştirin — kopyayı nihai kanıt saymayın, güncel sicil durumu Tapu ve Kadastro Dairesinden teyit edilmelidir.

Fotoğrafın kırpılmış olması, eski tarih taşıması veya isimlerin uyuşmaması otomatik olarak dolandırıcılık kanıtı değildir; ancak açıklama ve resmî doğrulama gerektirir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tüzüğü kapsamındaki başvuru belgeleri arasında Tapu ve Kadastro Dairesinden alınan vaziyet planı da bulunur — bu plan, harita üzerindeki pazarlama iğnesi ile resmî parselin aynı şey olup olmadığını sorgulamanızı sağlar. Denize mesafe, yol erişimi veya manzara gibi vaatler için yalnız ekran görüntüsüne dayanmayın.

İlanı veren kişi malik değilse, hangi sıfatla hareket ettiğini sorun: kayıtlı emlakçı, şirket yetkilisi veya vekil olabilir. Vekâletname varsa kapsamı, geçerliliği ve taşınmazı satma yetkisini bağımsız hukukçuya kontrol ettirin.

4–6

Onaylı proje, ruhsat ve iskan durumu

İlandaki planın üzerinde daire numarası bulunması tek başına yeterli değildir — planın onaylı proje mi yoksa satış görseli mi olduğunu sorun.

Resmî tüzük, kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerinde ilgili makamca onaylanmış mimari projeyi belge setine dahil eder. Görüntülü tur sırasında pencere, balkon, merdiven ve ortak alanların plandaki konumla eşleşmesini isteyin.

Tüzükte kat irtifakı başvurusuyla bağlantılı belgeler arasında ilgili makamın planlama onayı ile inşaat ruhsatı sayılır. Yeni projede ruhsat numarasını, tarihini, düzenleyen makamı ve belgenin hangi blok/parseli kapsadığını sorun — “başvuruldu” ile “onaylandı” aynı durum değildir.

Tamamlanmış bir binada yapının tamamlanma ve kullanım dosyasının durumunu sorun. Belge yoksa yalnız “yakında çıkar” cevabını kabul etmek yerine başvuru tarihi, dosya numarası, bekleyen şart ve sorumlu tarafı yazılı isteyin.

7–9

Bağımsız bölüm, yönetim planı ve vergi

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan yapıda bağımsız bölümlere bağlı irtifak hakkı; kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm mülkiyeti çerçevesidir — ayrıntılı statü somut tapu kaydından belirlenmelidir.

“Ayrı koçan hazır” deniyorsa belgeyi; hazır değilse hangi idari ve teknik adımların kaldığını sorun.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tüzüğü, yönetim planını başvuru belgeleri arasında sayar. Son aidat tutarını, nelerin dahil olduğunu, olağanüstü ödeme kararlarını ve satılan daireye ait gecikmiş borç bulunup bulunmadığını yazılı isteyin — aidat rakamı güncel yönetim belgesi olmadan yayımlanmamalıdır.

Resmî tüzükte, kat irtifakı tesisi için istenen belgeler arasında taşınmaz mal vergisi makbuzu yer alır. KKTC’de yıllık taşınmaz mal vergisi değer yüzdesi şeklinde değil, mevzuattaki alan ve kategori esaslarına göre hesaplanır. Ödenmiş vergi, mülkiyet veya takyidatsızlık kanıtı değildir; yalnız ayrı bir kontrol izidir.

10

Güncel takyidat ve güvenli istek metni

İpotek, haciz, daha önce kaydedilmiş satış sözleşmesi veya başka kayıtların varlığı satın alma kararını etkileyebilir — satıcının gönderdiği eski ekran görüntüsü yerine güncel resmî tapu araştırmasının nasıl alınacağını belirleyin.

2021 düzenlemesine göre usulüne uygun kaydedilen satış sözleşmesi taşınmaz kaydına engel olarak işlenir; satıcı alıcının yazılı onayı olmadan taşınmazı ipotek edemez ve üçüncü kişiye devredemez.

Şöyle yazabilirsiniz: “Ziyaret planlamadan önce taşınmazı doğru eşleştirebilmek için koçan/parsel referansı, onaylı plan, ruhsat ve bağımsız bölüm statüsü ile güncel aidat bilgisini incelemek istiyorum. Kişisel verileri maskeleyebilir; asılları sözleşme öncesinde hukukçumuz ve ilgili resmî makam üzerinden teyit edebiliriz.” Bu yaklaşım hem satıcının mahremiyetini hem alıcının ön eleme ihtiyacını gözetir.

Kontrol listesi

Açıklama gerektiren durumlar ve sonuç

İlk görüntülü turdan önce bütün hukuki incelemeyi bitirmek gerekmez; ama on temel belgeyi aynı taşınmaz üzerinde eşleştirmek ziyaret listenizi gerçek adaylara indirir.

Kırmızı bayrak değil, açıklama gerektiren durumlar: parsel numarası farklı belgelerde değişiyor; daire numarası yalnız pazarlama planında görünüyor; satışı yapan kişi ile koçandaki malik arasında belgeli yetki zinciri yok; ruhsat “başvuruda” deniyor fakat dosya numarası verilmiyor; ayrı koçan vaat ediliyor fakat kalan adımlar ve sorumluluklar yazılmıyor; aidat ve ortak alan borçları için güncel döküm sunulmuyor. Bunlardan biri tek başına işlemin kötü olduğu anlamına gelmez; cevabın belgeyle netleştirilmesi gerektiğini gösterir.

Kapora veya sözleşme aşamasında ise kopyalarla yetinmeyin; resmî kayıtları ve imza yetkisini bağımsız uzmanla doğrulayın.