Resmî fiyat endeksi olmayan bir piyasada değeri okumak

Gelişmiş konut piyasalarının çoğunda, alıcı ve satıcının ortak bir referansı vardır: resmî bir konut fiyat endeksi. Bir istatistik kurumu ya da merkez bankası, tapu devir kayıtlarına dayanarak dönemsel bir sayı yayımlar; taraflar tartışmalarını bu ortak zeminin üzerinde yürütür. Kuzey Kıbrıs’ta böyle bir endeks yayımlanmıyor. Bu, teknik bir eksiklik gibi görünür ama değildir: her alıcının ve satıcının değeri nasıl akıl ettiğini doğrudan şekillendirir.

Neden resmî bir endeks yok

Sebep tek değil. Piyasa görece küçük ve işlemler dağınık; tanınma sorunu, tapu verisinin merkezî ve kamuya açık bir seride toplanmasını zorlaştırıyor; üstelik fiyatlar tek bir para biriminde değil — sterlin, dolar, euro ve Türk lirası aynı ilan havuzunda yan yana duruyor. Bu koşullarda dönemsel, denetlenmiş bir endeks üretecek bir kurum ortada yok. Sonuç, bir bilgi boşluğudur.

Boşluğu ne dolduruyor

Boşluk kendiliğinden dolar: emlakçı anekdotları ve portal ilan ortalamaları. İkisi de gürültülüdür. Anekdot temsil edilebilirlik taşımaz; ilan ortalaması ise satış fiyatını değil, istenen fiyatı ölçer. İlan fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki fark, çoğu zaman pazarlığın kendisidir — ve bu fark ortalamada görünmez.

Ham ortalama neden yanıltır

Az sayıda lüks ilan, bir bölgenin ortalamasını yukarı çeker. Örneklem inceyse, tek bir uçuk kayıt bütün sayıyı oynatır. Ham ortalama kırılgan bir istatistiktir: en çok da onun sağlam olmasına ihtiyaç duyduğumuz yerde, yani ilanın az olduğu bölgede, en çok yanılır.

Medyan ve aykırı-değer temizliği

Daha dayanıklı bir okuma mümkündür. Medyan, uç değerlere ortalama kadar teslim olmaz. Aykırı kayıtları (veri girişi hataları, açıkça piyasa dışı ilanlar) çeyrekler-arası aralık yöntemiyle ayıklamak, sinyali daha da temizler. Fiyatı metrekareye normalize etmek ise farklı büyüklükteki mülkleri ve farklı bölgeleri karşılaştırılabilir kılar. Evlek’in fiyat endeksi tam olarak bunu yapar: ham ortalama değil, temizlenmiş medyan.

Dürüstlük kapısı

Bir bölgede yeterli örneklem birikmediğinde, doğru davranış uydurma bir sayı üretmek değil, “veri birikiyor” demektir. Kendi belirsizliğini kabul eden bir sinyal, kendinden emin ama yanlış bir sayıdan daha güvenilirdir. Bir endeksin olgunluğu, ne zaman konuşmayacağını bilmesiyle ölçülür.

Şeffaflığın sınırı

Temizlenmiş bir ilan medyanı bile nihai bir değerleme değildir; aktif ilan havuzundaki istenen fiyatlardan türetilmiş bir sinyaldir. Onu resmî bir endeks gibi sunmak, kapatmaya çalıştığı bilgi asimetrisini yeniden üretmek olurdu. Bu yüzden doğru çerçeve önemlidir: elimizdeki, resmî endeksin yokluğunda kurulabilecek en dürüst pragmatik göstergedir — ne eksik ne fazla.