İlk Ev Alıcısı Rehberi — A'dan Z'ye

BAŞLARKEN

Giriş

İlk ev alımı KKTC’de dokuz adımda ilerler; her adım bir öncekinin tamamlanmasına bağlıdır.

KKTC’de ilk mülk alımında toplam ek maliyetler mülk bedelinin ~%14-19’u kadardır (KDV %5 — yeni inşaatta, satıcı KDV mükellefiyse; tapu devir harcı genel yabancı alıcı için sabit %9; damga %0.5; avukat £1.000-2.500). Evlek’teki güncel ilanlara göre (Temmuz 2026), 1+1 daireler £55.000’den, 2+1 daireler £65.000’den başlamaktadır — rakamlar piyasayla birlikte değişir. Tapu devir harcında bir “ilk alıcı indirimi” yoktur — kademeli %6/%8/%9 oranı yalnız mütekabiliyet/tanıma grubundaki ülke vatandaşlarına, mülk sayısına göre uygulanır.

İlk kez mülk satın almak heyecan verici ama karmaşık bir süreç. KKTC’de ilk evinizi alırken dikkat etmeniz gereken hukuki, finansal ve pratik detayları bu rehberde topladık.

BÜTÇE

İlk Adım: Bütçenizi Belirleyin

Mülk fiyatının üzerine yaklaşık %14-19 ek maliyet gelir — devir harcı, KDV, avukat ve tescil kalemlerinden.

Birçok ilk alıcı sadece mülk fiyatına odaklanır, ama ek masraflar toplam bütçenin ~%14-19’unu oluşturur:

£80.000'lik bir 2+1 daire satın alıyorsanız:

• Mülk: £80.000
• KDV (%5): £4.000
• Tapu devir harcı (%9): £7.200
• Damga (%0.5): £400
• Avukat: £1.500
• PTP: £2.000
• Toplam: ~£95.100

BÖLGE

Doğru Lokasyonu Seçin

Doğru bölge amacınıza bağlı: yatırım, kendi yaşamınız ya da aile — üçü farklı yerlere işaret ediyor.

Yatırım İçin

• İskele/Long Beach — en hızlı değer artışı
• Lefkoşa/Gönyeli — sabit kiracı talebi (öğrenci)

Yaşam İçin

• Girne/Alsancak — expat dostu, plaj yaşamı
• Gazimağusa — sakin, uygun fiyatlı

Aile İçin

• Lefkoşa merkez — okullar, hastaneler yakın
• Güzelyurt — en uygun fiyatlı şehir

KOÇAN

Koçan Kontrolü

Koçan türü Tapu Dairesi kaydına göre belirlenir; satıcı beyanı yeterli değildir.

Bu, tüm sürecin en kritik adımıdır. KKTC’de üç koçan (tapu) türü vardır — üçü de KKTC yasalarına göre tam mülkiyet sağlar, alım-satım, ipotek ve miras işlemlerine açıktır:

AVUKAT

Avukat Seçimi

• Bağımsız olmalı — emlakçı veya satıcının avukatını kullanmayın
• Tapu Dairesi kontrolü yaptırmalı
• Sözleşme incelemesi yapmalı
• Ücret: £1.000-2.500 (pazarlık edilebilir)

SÖZLEŞME

Satış Sözleşmesi

Sözleşmede aranacak maddeler:

Sözleşmede aranacak maddeler:

1. Teslim tarihi — net ve cezai şartlı
2. Eşya listesi — dahil olan her şey yazılmalı
3. Ödeme planı — peşinat, taksit, vade
4. Ceza koşulları — her iki taraf için
5. Tapu Dairesi tescili — sözleşme mutlaka tescil edilmeli

OFF-PLAN MI?

Off-Plan mı İkinci El mi?

HATALAR

Sık Yapılan Hatalar

Yedi hatanın çoğu aynı kökten geliyor: sıralamayı bozmak ve doğrulamadan ilerlemek.

1. Avukatsız sözleşme imzalamak
2. Koçan araştırması yaptırmamak
3. Tek bir mülk görmek ve hemen karar vermek
4. Ek masrafları hesaba katmamak
5. Sözleşmeyi Tapu Dairesi’ne tescil ettirmemek
6. Emlakçının avukatını kullanmak
7. Mahalle araştırması yapmamak — altyapı, su, elektrik kontrol edin

KONTROL LİSTESİ

Checklist — İlk Alıcı İçin

Dokuz maddelik liste, imzadan önce her şeyin yerinde olduğunu doğrulamak için.

• Bütçeyi belirle (mülk + ~%14-19 ek masraf)
• Lokasyon araştır (en az 3 bölge karşılaştır)
• Bağımsız avukat tut
• Minimum 5 mülk gez
• Koçan araştırması yaptır
• Sözleşmeyi avukata incelet
• Sözleşmeyi Tapu Dairesi’ne tescil ettir
• PTP başvurusu yap (yabancılar)
• Sigorta yaptır