KKTC Off-Plan Risk Skor Kartı: 5 Kriterli Değerlendirme 2026

METODOLOJİ

Metodoloji & Varsayımlar

KKTC off-plan pazarı olağanüstü koşullar (%30 peşinat, 84 ay faizsiz, %0 KDV) ile gerçek teslim riskini (12-18 aya kadar gecikme, yasal escrow yok) aynı anda taşıyor — bu rehber o ikilemi sözleşme öncesi kullanılacak 5 kriterli, 100 puanlık bir risk skor kartına çevirir.

KKTC off-plan pazarı 2025-2026 döneminde iki gerçeği aynı anda taşıyor: üst uç geliştiriciler %30 peşinat + 84 ay faizsiz taksit + 0% KDV (Aralık 2025’e kadar uzatılmış) ile yatırımcıya olağanüstü koşul sunuyor, AMA sektörde teslim 12-18 aya kadar kayabiliyor, yasal zorunlu escrow yok, ve geliştirici battığında peşinatı geri kazanmak için formal mekanizma bulunmuyor. Bu rehber o ikilemi sayısal bir risk skor kartına çevirir — sözleşme imzalanmadan, peşinat ödenmeden önce kullanılacak 5 kriter, her biri 0-20 puan, toplam 100. 80+ puan yeşil, 60-79 sarı (escrow zorunlu), 40-59 kırmızı (sadece minimum peşinat + tam teminat), <40 atla.

• Kriterler: Geliştirici sicili, escrow/teminat, KTEB emlakçı üyeliği, PTP geçmişi, teslim oranı
• Puan skalası: 0-20 her kriter, toplam 100
• Kaynak veri: KKTC Tapu Dairesi, KTEB (300+ üye), Müteahhitler Birliği, pazar gözlemi 2023-2025
• Yasal çerçeve: 11 Mayıs 2026 kararnamesi (yabancı alım), 4 Ocak 2024 AML, Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası (%5 maks komisyon)
• Amaç: risk şeffaflığı — kazanç garantisi değil, risk eleme

NEDEN

Neden 5-Kriterli Risk Skor Kartı?

Off-plan alımda yasal zorunlu escrow yok ve geliştirici batarsa alıcı sırada bekleyen alacaklı konumuna düşer — sistematik 5-kriterli skor kartı, sözleşme imzalanmadan önce yüzeysel broşür incelemesinin göremediği riskleri eler.

Off-plan satın almak KKTC’de kilit-hazır bir daire almaktan farklı risk yapısı taşır. Kilit-hazır alımda mülk görünür, koçan devredilir, para mukabilinde varlık sahibi olunur. Off-plan’da alıcı gelecekteki bir inşaat vaadi için bugünden ödeme yapıyor — ve KKTC’de yasal zorunlu escrow (emanet) yok, peşinatı kurtarma garantisi yok, geliştirici batarsa diğer alıcılarla sıra bekleyen alacaklı konumuna düşüyorsun. Sektör kaynaklarına göre teslim gecikmesi 6-12 ay yaygın, üst uçta 18 ay. Yüzeysel broşür incelemesi yetmez — sistematik 5-kriterli skor kartı sözleşme imzalamadan önce elemeyi yapıyor.

KRİTER 1

Kriter 1: Geliştirici Sicili (0-20 puan)

En ağırlıklı kriter — mid-scale, tek proje + kendi arazisinde inşa eden geliştiriciler pazar gözleminde en tutarlı performansı gösteriyor; hızlı test, son 5 yılın teslim edilmiş projelerinin web sitesinde listelenip listelenmediği.

En ağırlıklı kriter. Büyük geliştiriciler (aynı anda 5+ proje yürüten, nakit akışı birbirine bağımlı) daha fazla marka bilinirliği sunuyor ama tek proje batarsa portföyü sırayla çöküyor. Orta-ölçek geliştirici (tek proje, kendi arazisinde inşa, yıllık 1-2 teslim) en tutarlı performansı veriyor pazar gözleminde. Mini test: Geliştirici web sitesinde son 5 yılda teslim ettikleri projeleri (yer, yıl, kat sayısı) liste halinde gösteriyor mu? Göstermiyorsa şüphe.

KRİTER 2

Kriter 2: Escrow / Teminat Yapısı (0-20 puan)

KKTC’de yasal zorunlu escrow yok, ama üst segment geliştiriciler banka garantili, inşaat kilometre-taşlarıyla serbest bırakılan isteğe bağlı escrow sunuyor — 20 tam puan için hem escrow hem inşaat sigortası + performans garantisi sözleşmede yazılı olmalı.

KKTC’de yasal zorunlu escrow yok. AMA üst segment geliştiriciler isteğe bağlı escrow sunuyor — banka garantili hesapta tutulan peşinat, inşaat kilometre-taşlarıyla (temel atma, iskeleti tamamlama, kaba sıva, incelik, teslim) serbest bırakılıyor. Sözleşmede açıkça yazılı olması şart — ağızdan söz ve “tabi ki güvendeyiz” yeterli değil. İkinci katman: geliştiricinin inşaat sigortası (All-Risk Contractors’ Insurance) ve performans garantisi (Performance Bond) var mı? Yok olmak 0 puan demek değil ama 20 puan almak için ikisi de gerekli.

KRİTER 3

Kriter 3: KTEB Emlakçı Üyeliği (0-20 puan)

KTEB üyeliği (€200.000 mesleki sorumluluk sigortası dahil) alıcıya ek koruma katmanı sağlar; off-plan’da özellikle kritiktir çünkü geliştirici ile alıcı arasına bir sorumluluk mekanizması ekler.

KTEB (Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği) KKTC’de 300+ üyeli resmi meslek birliği. Üyelik şartları: mesleki sorumluluk sigortası €200.000, 5 yıl deneyim veya formal eğitim, vergi dairesi kaydı, aktif ofis, KKTC vatandaşlığı, 21+ yaş. Bu şartları sağlayan emlakçı aracılığıyla alım — €200K sigorta sayesinde — alıcıya ek koruma katmanı. KTEB dışı emlakçı aynı hizmeti verebilir ama sigorta kapsaması yok. Off-plan özelinde, KTEB üyeliği geliştirici ile alıcı arasında sorumluluk mekanizması eklediği için kritik.

KRİTER 4

Kriter 4: PTP Geçmişi (0-20 puan)

Geliştiricinin önceki PTP başvurularının ret oranı yüksekse (eksik AML dosyası, problemli arazi statüsü) alıcı aylarca belirsizlikte kalır — bu geçmiş KKTC Tapu Dairesi’nden avukat aracılığıyla sorgulanabilir.

PTP (Permission to Purchase / Bakanlar Kurulu İzni) yabancı alıcının mülkü almasına devlet onayı. Geliştirici önceki projelerinde PTP başvurularının kaç tanesini başarıyla yönetmiş? Geçmiş ret oranı yüksek bir geliştirici (AML dosyası eksik, arazi statüsü problemli, imar uygunsuz) alıcıyı aylarca belirsizlikte tutar. Ret geldiğinde peşinat iadesinin mekanizması sözleşmede yazılı olmalı. KKTC Tapu Dairesi üzerinden (avukat aracılığıyla) son 3 yılın kaydı sorgulanabilir — ücret £100-200, sonuç 5-10 iş günü.

KRİTER 5

Kriter 5: Teslim Oranı (0-20 puan)

Teslim oranı = son 5 yılda teslim edilen birim / satılan birim; sektör ortalaması %70-80, üst segment %90+, <%50 ciddi risk işareti — bağımsız saha ziyareti ve eski müşteri görüşmesiyle doğrulanabilir.

Son 5 yılda teslim edilen birim sayısı / aynı dönemde satılan birim sayısı = teslim oranı. Örnek: Geliştirici X 2020-2025 arası 400 birim sattı, 320 teslim etti → %80 oran. Sektör ortalaması %70-80; üst segment %90+, <%50 ciddi risk işareti. Doğrulama yöntemleri: (1) bağımsız inşaat danışmanı (CIOB veya denklik) saha ziyareti + ilerleme raporu, (2) 2-3 eski müşteriyle görüşme (sosyal medyada genellikle bulunur — Facebook grupları “Property Buyers Northern Cyprus”), (3) geliştirici web sitesi teslim galeri + tarihli fotoğraflar.

SKORU OKUMA

Toplam Skor Yorumlama ve Kırmızı Çizgiler

80-100 düşük risk, 60-79 orta risk (escrow zorunlu), 40-59 yüksek risk (minimum peşinat + tam teminat), <40 atla — ve tek bir kriter 0 puan aldığında toplam skor ne olursa olsun ret.

• 80-100 Yeşil: Düşük risk. Standart %30 peşinat + 60-84 ay taksit ile çalışılabilir. Yine bağımsız avukat + escrow yazımı zorunlu.
• 60-79 Sarı: Orta risk. Escrow + kilometre-taşı ödeme yapısı zorunlu; peşinat %20’nin altında tutulsun; performans bond sözleşmede.
• 40-59 Kırmızı: Yüksek risk. Minimum %10-15 peşinat, tam escrow, ayrı teminat mektubu (banka). Çoğu yatırımcı için bu seviye atlanmalı.
• <40 Atla: Kabul edilebilir risk eşiğinin altında. Tek bir kriter 0 aldığında skor ne olursa olsun reddet (örn. KTEB üyesi değil + geçmiş yok).

ÖRNEK

Uygulamalı Örnek: İki Hayali Proje, Aynı Skor Kartı

Aynı fiyat, aynı broşür, aynı konum — iki hayali İskele Long Beach projesi skor kartında 71 puanlık bir fark açıyor: Proje A sağlam yeşil, Proje B peşinatın kaybolma ihtimalinin yüksek olduğu bölge.

İki ayrı İskele Long Beach projesi. Aynı fiyat (£105K 1+1), aynı sözleşme broşürü. Fark skor kartında görünüyor.

Aynı £105K, aynı broşür, aynı konum. Skor kartı 71 puan fark açtı. Proje A alıcı için sağlam yeşil; Proje B peşinatın uçma ihtimalinin yüksek olduğu alan. Broşür görmekle iki projeyi ayırt edemezsin.